O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator): 

Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de tutela de urgência, interposto por SHEILA SILVA REIS BORGES (ID 343752653) contra r. decisão proferida pelo MM. Juízo da 13ª Vara Federal Cível de São Paulo, nos autos da ação anulatória nº  5028935-02.2025.4.03.6100 que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência que visava o cancelamento da consolidação da propriedade para o fim de lhe possibilitar a purgação da mora e a consequente suspensão dos atos de alienação do imóvel.

Na r. decisão agravada, o juízo a quo entendeu que não se verificava qualquer irregularidade ou descumprimento do contrato por parte da Caixa. Reputando como ausente a verossimilhança das alegações ante a comprovação a parte ré sobre a válida notificação para a purga da mora, com a apresentação da certidão do oficial de registro de imóveis, atestando que as partes foram intimadas e não efetivaram a purga da mora, bem como houve a notificação extrajudicial acerca das datas do leilão, o que inclusive possibilitou o ajuizamento da presente demanda em data anterior à realização destes (03/11/2025 e 10/11/2025).

Em suas razões recursais, aduz o agravante, em síntese, que i) há possibilidade de purgação da mora até a assinatura do ato de arrematação, tendo em vista que o contrato foi firmado antes de 2017; ii) há insegurança jurídica por divergência das Turmas e a relevância do Tema 1288 STJ quanto ao marco final para a purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bens imóveis. Devendo assim, prevalecer o direito à purgação da mora, com a consequente suspensão do procedimento de execução extrajudicial; iii) o do FGTS é possível para pagamentos, conforme a jurisprudência a qual permite o pagamento de quitação de dívida devido à finalidade social do contrato de compra e venda de imóveis; iv) falta de intimação pessoal quanto a purgação da mora e das datas dos leilões extrajudiciais; v) da realização do leilão público no prazo de 60 dias; vi) acerca da terceira intimação, o §5º do Art. 27 da Lei 9.514 em momento algum desobriga a instituição credora a proceder com a notificação, muito menos estabelece um limite para o número de notificações; vii) A inadimplência ocorreu devido a uma série de acontecimentos ao qual não havia como prevê-los, ou seja, não conseguiram arcar com o valor alto da parcela do financiamento; viii) requer a concessão da tutela de urgência, para a paralisação do leilão extrajudicial e a concessão do efeito suspensivo. (ID 343752653).

Por fim, vieram-me os autos conclusos.

A r. decisão – ID 344304948 indeferiu o pedido de tutela antecipada.

Em contraminuta, a CAIXA ECONOMICA FEDERAL pugna pelo desprovimento do Agravo de Instrumento (ID 350646198).

Por fim, vieram-me os autos conclusos.

É o relatório. 

 O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator):  A r. decisão que indeferiu o efeito suspensivo foi proferida em 26/11/2025. 

Verifico que, no presente caso, nenhuma das partes trouxe à consideração deste Relator qualquer argumento apto a alterar o entendimento já manifestado anteriormente. 

Desse modo, transcrevo os fundamentos da referida decisão: 

“(...)

Decido.

O agravo de instrumento é o meio adequado de impugnação contra as decisões tomadas pelo juiz na fase de conhecimento do processo judicial e contra os pronunciamentos proferidos em liquidação e cumprimento de sentença, no processo executivo e na ação de inventário. Essa é a redação do art. 1.015 do CPC/15, leia-se:

"Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:

I - tutelas provisórias;

II - mérito do processo;

III - rejeição da alegação de convenção de arbitragem;

IV - incidente de desconsideração da personalidade jurídica;

V - rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação;

VI - exibição ou posse de documento ou coisa;

VII - exclusão de litisconsorte;

VIII - rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio;

IX - admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros;

X - concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução;

XI - redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1º;

XII - (VETADO);

XIII - outros casos expressamente referidos em lei.

Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário."

Observo que a hipótese dos presentes autos corresponde a uma daquelas previstas no rol legal acima transcrito. Preenchido o requisito do cabimento, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade do agravo de instrumento, este deve ser conhecido.

O Relator está autorizado a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrado o perigo de dano e a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 1019, inciso I, do CPC/15.

Por sua vez, o art. 300, caput, do Código de Processo Civil, estabelece que a concessão da tutela de urgência está adstrita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Pois bem. Passo ao exame do pedido de concessão de tutela recursal antecipada e de efeito suspensivo.

Verifica-se que foi firmado contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia - Carta de crédito individual - CCFGTS - Programa Minha Casa, Minha Vida, regido pelas disposições da Lei nº 9.514/97 (ID 430370701, autos de origem).

Importa ressaltar que o contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, produzindo efeitos jurídicos e obrigações aos contratantes.

O contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa ao regime de satisfação da obrigação diferente de mútuos firmados com garantia hipotecária. Assim, quando do descumprimento contratual pelo fiduciante, há o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deve alienar o bem para a satisfação de seu direito de crédito.

Portanto, vencida e não paga a dívida (totalmente ou parcialmente) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, de acordo com o procedimento da Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem (art. 27 da Lei nº 9.514/97).

I - Constitucionalidade do procedimento

A constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é pacífica. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a seguinte tese:

"É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal."

Portanto, não há violação ao devido processo legal, ao contraditório ou ao acesso à justiça.

Assim, resta cristalino o entendimento de que o procedimento previsto da Lei nº 9.514/1997, na execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, é constitucional e não viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição. 

Inclusive, não há norma autorizadora ao inadimplemento do devedor quanto ao pagamento das prestações contratadas em virtude de enfrentar problemas financeiros. Aliás, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já integram políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia.

II- Purgação da mora após a Lei nº 13.465/2017

A redação original do art. 39, inciso II, do mencionado diploma legal, previa a aplicabilidade do Decreto-Lei nº 70/1966 ao tema. Sendo assim, era possível que o fiduciante purgasse a mora nos 15 (quinze) dias após sua intimação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97) ou até a assinatura do ato de arrematação do bem imóvel em leilão extrajudicial (art. 34 do DL nº 70/1996). 

A Lei nº 13.465/2017, publicada em 12/07/2017, modificou o art. 39, inciso II, da Lei nº 9.514/97 e restou prescrito que as disposições do DL nº 70/1996 passariam a ser aplicáveis tão somente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, os quais se diferem da alienação fiduciária.

Desta forma, após o advento da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora pelo devedor tornou-se possível nos 15 (quinze) dias após sua notificação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97) ou até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor (art. 26-A da Lei nº 9.514/97). Depois da consolidação, o devedor possui o direito de preferência para adquirir o imóvel em leilão, desde que efetue o pagamento do valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade (art. 2, § 2º-B, da Lei 9.514/97). 

A C. 2ª Turma, a qual componho neste e. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, filia-se ao entendimento que, para análise acerca da legislação aplicável ao caso concreto, deve ser considerada a data de manifestação de vontade do fiduciante em purgar a mora.

Nesse aspecto, colaciono precedente: 

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. LAPSO TEMPORAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. 

- Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão(art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ.

- Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de"procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca", encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Ao mesmo tempo,essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbaçãoda consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão).

- Segundo orientação do E. TRF da 3ª Região, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciário foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. 

- O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017) 

- Em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. 

- Agravo de instrumento não provido.' 

(Agravo de Instrumento nº 5025302-81.2024.4.03.0000, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 31/01/2025, DJE data: 06/02/2025) - grifos acrescidos

No mesmo sentido é a jurisprudência sedimentada do C. STJ: 

RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997.MORA PURGAÇÃO.IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO. 

1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei. 

2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada. 

3. Após a edição da Lei nº13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27daLei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes. 

4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos.' 

(Recurso Especial nº 1942898 / SP, Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cuevas, Data do Julgamento: 23/08/2023, DJE data: 13/09/2023). - grifos acrescidos

No presente caso, verifico que a averbação nº 04, efetuada em 30/06/2025 na matrícula do imóvel registrada sob o nº 213.290 perante o  18° Oficial Registro de Imóveis de São Paulo, indica que a parte fiduciante foi intimada a saldar os débitos em atraso, mas não purgou a mora. Assim, o referido Cartório procedeu à averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal-CEF (ID 430370702 - autos autos de origem).

Nesse ponto, importa frisar que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção relativa de veracidade, consoante art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97. 

III- Do caso concreto

No caso sub judice, o contrato de financiamento foi firmado entre as partes em 02/09/2002 (ID 430370701), portanto, antes da publicação da Lei nº 13.465/2017. Todavia, a manifestação para purgação da mora apenas ocorreu após a consolidação da propriedade em nome da CEF, em 2025.

Sendo assim, inviável a pretensão de purgação da mora neste momento processual ou manutenção do contrato de financiamento, eis que a propriedade já foi consolidada em nome da CEF, de modo regular e válido, conforme anteriormente exposto. Assim sendo, à devedora-fiduciária, ora recorrente, caberia tão somente o exercício do direito de preferência. 

Ademais, cabe salientar que, de acordo com a jurisprudência sedimentada desta Corte, é possível que os mutuários de contratos de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação se utilizem do saldo vinculado à conta do FGTS, ainda que fora das hipóteses previstas no art. 20 da Lei nº 8.036/90, tendo em vista o caráter social do fundo e do programa. Para contratos fora do SFH, é necessária a observância aos requisitos previstos no aludido artigo, embora também possível a utilização do mencionado saldo. Contudo, reputo prejudicado o pedido de utilização do referido saldo diante da impossibilidade de purgação da mora neste momento processual, conforme anteriormente exposto.

IV- Da Notificação Dos Leilões

Em relação à notificação acerca dos leilões, a Lei nº 13.645/2017, ao introduzir o §2º-A no art. 27 da Lei nº 9.514/97, admite a comunicação por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Nesse passo, nos autos de origem, quando da apresentação da contestação, a agravada apresentou o comprovante da comunicação da devedora fiduciante pelos correios (AR), no dia 30 de setembro de 2025 (ID's 448286073, 448286077, 448286078, 448286079 e 448286080- autos de origem).

V- Da realização do leilão no prazo de 60 dias

Por fim, a realização do leilão em prazo superior a 60 (trinta) dias não implica nulidade do procedimento expropriatório, tendo em vista que não traz qualquer prejuízo à defesa dos devedores.

Nesse sentido:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DAS DATAS DOS LEILÕES. PRAZO DE 60 DIAS PARA EXPROPRIAÇÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIO OU PREJUÍZO. DESPROVIMENTO,

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência para suspensão de leilões extrajudiciais em procedimento de execução de imóvel objeto de alienação fiduciária no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em:

(i) verificar a regularidade da intimação para purgação da mora e das datas dos leilões, nos termos da Lei nº 9.514/1997; e

(ii) analisar a existência de prejuízo decorrente do prazo para realização dos leilões públicos.

III. Razões de decidir

3. A Lei nº 9.514/1997 regula a execução extrajudicial de imóveis com alienação fiduciária, prevendo a intimação pessoal para purgação da mora e o direito de preferência no leilão, o que foi regularmente observado nos autos.

4. A ciência inequívoca das datas dos leilões extrajudiciais foi demonstrada pelo ajuizamento da ação semanas antes de sua realização, afastando a alegação de nulidade do procedimento.

5. A realização do leilão após o prazo de 60 dias previsto na legislação não gera nulidade, nos termos do princípio pas de nullité sans grief, uma vez que não foi demonstrado prejuízo ao devedor.

6. Inexistem elementos que indiquem a probabilidade do direito alegado ou o perigo de dano irreparável, requisitos exigidos para concessão da tutela de urgência.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A execução extrajudicial de imóvel com alienação fiduciária é regular quando respeitado o procedimento da Lei nº 9.514/1997, incluindo a intimação para purgação da mora e a ciência inequívoca das datas dos leilões.

2. A realização de leilão fora do prazo de 60 dias, sem prejuízo ao devedor, não enseja nulidade do procedimento."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 23, 26 e 27; CPC, arts. 300 e 932, II.

Jurisprudência relevante citada: TRF 3ª Região, AI 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 23/04/2023; TRF 3ª Região, AI 5000414-82.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 20/04/2023.

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5025182-38.2024.4.03.0000, Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 28/02/2025, DJEN DATA: 11/03/2025)

É o suficiente.

Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela recursal e de efeito suspensivo.

Comunique-se ao Juízo de origem. 

Intime-se a parte agravada para apresentação de contraminuta, nos termos do art. 1.019, II do CPC. 

Publique-se.”

Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado mencionado acima, que bem examinou a matéria, é de rigor a manutenção integral da r. decisão. 

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

É o voto.