A Senhora Desembargadora Federal Leila Paiva (Relatora):  

Trata-se de apelação interposta pelo CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMOVEIS DA 2 REGIAO em ação ordinária, objetivando a declaração da inexistência da relação jurídica que a obrigue em efetuar e/ou manter o registro junto ao réu (CRECI) e, consequentemente, sejam declaradas inexigíveis todas as anuidades vencidas a partir de 2017.

A r. sentença procedente o pedido, nos seguintes termos (ID 267450797):

“Diante do exposto, ratifico a tutela de urgência já concedida e JULGO PROCEDENTES os pedidos para declarar a inexistência da relação jurídica que a obrigue a autora a manter o registro junto ao CRECI desde 06/12/2019, data do requerimento de cancelamento de sua inscrição, bem como para declarar a inexigibilidade das anuidades vencidas a partir de 2017, conforme pedido inicial.

 Condeno a ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência em 10% do valor atualizado da causa.”

Em suas razões recursais, o Conselho Profissional pugna pela reforma da r. sentença, alegando, em síntese, que:

- houve afronta ao artigo 1º da Lei n. 6.839/1980;

- para o cancelamento da inscrição, é necessário que seja efetuado requerimento formal, como o é feito a inscrição;

- “no caso em tela, houve requerimento de alteração / distrato contratual, não efetivado por falta de regularização do pedido”;

-“para o cancelamento da inscrição no caso de continuidade da existência da pessoa jurídica, deve haver a comprovação de supressão do contrato social de denominação alusiva à atividade de intermediação imobiliária”;

- estando a sociedade empresária inscrita nos quadros do Conselho, vinculado a este, nasce a obrigação tributária, nos termos do artigo 5º da Lei n. 12.514/2011;

- as “Declarações Simplificadas de Inatividade” são documentos unilaterais e trata-se de meras declarações de representante legal da sociedade empresária à Receita Federal e não poderiam ser utilizados como fundamento probatório válido pelo Juízo.

Com contrarrazões, os autos foram enviados a esta E. Corte.

Foi recebido o recurso de apelação no efeito devolutivo, com fulcro no art. 1.012, § 1º, V, do Código de Processo Civil.  (ID 268648418)

É o relatório.  

stm

A Senhora Desembargadora Federal Leila Paiva (Relatora): 

Trata-se de controvérsia acerca da legalidade da exigência de manutenção de inscrição e exigência de pagamento de anuidade da autora pelo Conselho réu face à alegação de que está inativa desde 2013, conforme declarações prestadas à Receita Federal, bem como ter, em 11/12/2018, alterado o seu objetivo social para incorporação, administração, locação e compra e venda de imóveis próprios, de forma que não praticaria mais atividade imobiliária.

A Lei n. 6.530, de 12/05/1978, regulamentou a profissão de Corretor de Imóveis, disciplinando, ainda, o funcionamento de seus órgãos de fiscalização. 

A atividade de corretagem de imóveis poderá ser exercida por pessoas físicas e jurídicas, conforme o artigo 3º e parágrafo único da referida lei: “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”, bem como “As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei”. 

O regulamento da Lei n. 6.530/1978, estabelecido pelo Decreto n. 81.871/1978, prevê no mesmo sentido em seu artigo 2º. 

No caso vertente, verifica-se da alteração do contrato social da empresa, realizado em 11/12/2018 (registrado na JUCESP em 12/02/2019) que seu objetivo social foi alterado para incorporação, administração, locação e compra e venda de imóveis próprios. (ID 267450619)

Ademais, não há indícios de que a intermediação imobiliária seja a atividade principal. Portanto, não é apropriado exigir o registro desta empresa no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI/SP).

Nessa direção, julgado desta E. Turma:

ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ATIVIDADE BÁSICA DESENVOLVIDA. INCORPORADORA E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. INSCRIÇÃO NO CRECI. DESNECESSIDADE. 1. A Lei Federal nº 6.839/80 prevê a obrigatoriedade do registro de pessoas físicas ou jurídicas em razão da atividade básica exercida ou em relação àquela pela qual prestam serviços a terceiros. 2. Se o objeto social da empresa não tem por função principal as atividades técnicas de corretagem de imóveis que compreende a intermediação de operações de compra, venda, permuta e locação de imóveis, não há que se falar em inscrição no Conselho de Corretores de Imóveis. 3. No caso dos autos, consta do contrato social que a recorrida tem como objeto social “a) loteamento e incorporação de imóveis próprios e de terceiros; b) incorporação de empreendimentos imobiliários; c) prestação de serviços de engenharia civil em todas as suas modalidades; d) administração e locação de imóveis próprios; e) participação em outras sociedades como sócia quotista ou acionista” (pg.5- Id. 270190643). 4. Por sua vez, consta da última alteração da atividade econômica da ficha cadastral da empresa autora, ocorrida em 25.1.2017, que seu objeto é “incorporação de empreendimentos imobiliários, outras sociedades de participação, exceto holdings, aluguel de imóveis próprios, loteamento de imóveis próprios” (pg. 6 – Id. 270190649). 5. Verifica-se que a recorrida exerce uma série de atividades não sendo possível indicar qual atividade é preponderante em relação às demais. No entanto, também não há qualquer indicação de que a preponderância da atividade de intermediação imobiliária, de modo que não se mostra pertinente a exigência de registro desta sociedade empresária no Conselho Regional de Corretores de Imóveis- CRECI/SP. 6. Nota-se que a alteração da atividade econômica da apelada na ficha cadastral é de 25.1.2017, ou seja, é posterior a data que consta no contrato social que é de 31.8.2016, de modo que se pode concluir que ela atua apenas na intermediação de imóveis próprios e não de terceiros, o que afasta definitivamente a necessidade de inscrição junto ao CRECI. 7. Apelo desprovido. ( ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL / SP 5017826-98.2019.4.03.6100, Relator(a) Desembargador Federal MARCELO MESQUITA SARAIVA Órgão Julgador 4ª Turma Data do Julgamento 26/03/2024 Data da Publicação/Fonte DJEN DATA: 05/04/2024)

Com efeito, a pessoa jurídica ou física que compra, vende ou loca imóveis próprios não exerce atos específicos de corretagem, os quais pressupõem intermediação de negócios com imóveis de terceiros, sendo desnecessária sua inscrição junto ao CRECI/SP.  

A Lei n. 6.839, de 30/10/1980, que disciplina o registro de empresas nas entidades fiscalizadoras do exercício de profissões, prevê em seu artigo 1º que “o registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros”. 

O C. Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento no sentido de que a inscrição nos Conselhos Profissionais está vinculada à atividade básica ou à natureza dos serviços prestados pela empresa. Precedentes: STJ, AgInt no AREsp n. 1.932.183/SP, Rel. Min. ASSUSETE MAGALHÃES, j. 14/2/2022, DJe 16/2/2022; AgInt no REsp 1.537.473/SC, Rel. Min. REGINA HELENA COSTA, DJe de 04/11/2016; AgRg no REsp 1.152.024 Rel. Min. SÉRGIO KUKINA, DJe de 11/05/2016; EDcl no AREsp 362.792/PR, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, DJe de 7/10/2013. 

Nesse sentido, trago à colação julgados desta E. Quarta Turma: 

ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ATIVIDADE BÁSICA DESENVOLVIDA. INCORPORADORA E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. INSCRIÇÃO NO CRECI. DESNECESSIDADE. 

1. A Lei Federal nº 6.839/80 prevê a obrigatoriedade do registro de pessoas físicas ou jurídicas em razão da atividade básica exercida ou em relação àquela pela qual prestam serviços a terceiros. 

2. Se o objeto social da empresa não tem por função principal as atividades técnicas de corretagem de imóveis que compreende a intermediação de operações de compra, venda, permuta e locação de imóveis, não há que se falar em inscrição no Conselho de Corretores de Imóveis. 

3. No caso dos autos, consta do contrato social que a recorrida tem como objeto social “a) loteamento e incorporação de imóveis próprios e de terceiros; b) incorporação de empreendimentos imobiliários; c) prestação de serviços de engenharia civil em todas as suas modalidades; d) administração e locação de imóveis próprios; e) participação em outras sociedades como sócia quotista ou acionista” (pg.5- Id. 270190643). 

4. Por sua vez, consta da última alteração da atividade econômica da ficha cadastral da empresa autora, ocorrida em 25.1.2017, que seu objeto é “incorporação de empreendimentos imobiliários, outras sociedades de participação, exceto holdings, aluguel de imóveis próprios, loteamento de imóveis próprios” (pg. 6 – Id. 270190649). 

5. Verifica-se que a recorrida exerce uma série de atividades não sendo possível indicar qual atividade é preponderante em relação às demais. No entanto, também não há qualquer indicação de que a preponderância da atividade de intermediação imobiliária, de modo que não se mostra pertinente a exigência de registro desta sociedade empresária no Conselho Regional de Corretores de Imóveis- CRECI/SP. 

6. Nota-se que a alteração da atividade econômica da apelada na ficha cadastral é de 25.1.2017, ou seja, é posterior a data que consta no contrato social que é de 31.8.2016, de modo que se pode concluir que ela atua apenas na intermediação de imóveis próprios e não de terceiros, o que afasta definitivamente a necessidade de inscrição junto ao CRECI. 

7. Apelo desprovido. 

(TRF 3ª Região, 4ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5017826-98.2019.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal MARCELO MESQUITA SARAIVA, julgado em 26/03/2024, DJEN DATA: 05/04/2024) 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. EMPRESA QUE ADMINISTRA IMÓVEIS PRÓPRIOS. INSCRIÇÃO NO CRECI. INEXIBILIDADE. LEI 6.530/1978. 

1.A Lei nº 6.530/78, que regulamentou a profissão de corretor de imóveis, prevê em seu artigo 3º que “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”E o parágrafo único prevê que tais atribuições podem ser exercidas também por pessoa jurídica, a ser inscrita no conselho. 

2. O artigo 1º da Lei nº 6.839/80, por sua vez, prevê que deve ser registrada no referido Conselho Regional a empresa que desenvolver atividades básicas que a este órgão incumba fiscalizar. 

3. Da análise dos autos, é possível verificar alteração em 2019 noobjeto social da autora comaatividade de compra, venda e administração de bens própriosautorizando a dispensa de inscrição perante o CRECI, e consequentemente torna inexigível o recolhimento de anuidades, deixando de sujeitar-se à ação fiscal do Réu. 

4. Assim, a autora não comercializa imóveis de terceiros, o que torna desnecessário o registro da autora perante o CRECI, já que não há a atividade de corretagem. 

5. Apelação improvida. 

(TRF 3ª Região, 4ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000059-06.2022.4.03.6112, Rel. Desembargador Federal MARCELO MESQUITA SARAIVA, julgado em 21/07/2023, DJEN DATA: 31/07/2023) 

ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-CRECI/SP. CONSTRUTORA E INCORPORADORA. ATIVIDADE PREPONDERANTE. INSCRIÇÃO NO CRECI. INEXIGIBILIDADE. LEI 6.530/1978. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. 

- A Lei 6.530/78 regula o exercício da profissão de corretor de imóveis. 

- Compete ao Corretor praticar a intermediação de compra, venda, permuta e locação de imóveis. 

- É a atividade preponderante desenvolvida na empresa que determina a qual conselho profissional deverá submeter-se. 

- A pessoa física ou jurídica, que compra, vende ou loca imóveis próprios, não exerce atividade privativa de corretor de imóveis, sendo desnecessária sua inscrição junto ao CRECI/SP. Jurisprudência do TRF3. 

- As atividades desenvolvidas pela agravada, como se observa de seu contrato social, não estão afetas ao registro nos termos da Lei nº 6.530/78, pois não se enquadram nas atividades desenvolvidas pelos corretores de imóveis, quais sejam, intermediação das operações de compra e venda. 

- Agravo de instrumento improvido. 

(TRF 3ª Região, 4ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5027636-59.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal MONICA AUTRAN MACHADO NOBRE, julgado em 03/04/2023, DJEN DATA: 18/04/2023) 

Pelo exposto, considerando que a atividade-fim exercida pela pessoa jurídica não se enquadra nas hipóteses em que seja obrigatória a inscrição no CRECI, não existe fundamento jurídico que conceda supedâneo à exigência de registro. 

Ademais, como bem assinalado na r. sentença:

“No caso dos autos, contudo, vê-se que a autora apenas informou o CRECI sobre a alteração de seu objeto social em 06/12/2019, conforme relatado por ela em sua inicial e protocolo de requerimento anexado aos autos (ID 54104553).

Contudo, assiste razão à parte autora quanto à inexigibilidade das anuidades em razão da prova de ausência total de atividade desde 2013.

Conforme já acenado por ocasião da decisão que deferiu a tutela de urgência, em relação às pessoas jurídicas, o que implica o dever de pagar anuidade não é apenas a inscrição (na forma prevista na Lei n. 12514/2011), mas também a existência real da atividade fiscalizada.

(...)

Conforme Declarações Simplificadas De Inatividade entregues pela autora perante a Receita Federal, a autora encontra-se inativa desde 2013 (v. Ids 54104563, 54104564, 54104565).

Tendo em vista as declarações prestadas pela empresa à Receita Federal há de se concluir ausência total de atividade a gerar qualquer fato gerador de obrigação tributária (anuidade).”

Sendo assim, encontrando-se inativa desde 2013, há de afastar a cobrança das anuidades em questão, visto que referentes a períodos posteriores ao encerramento das atividades da empresa.

Nesse sentido:

TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EXECUÇÃO FISCAL. CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA DO ESTADO DE SÃO PAULO. ANUIDADES. FATO GERADOR. EXERCÍCIO PROFISSIONAL. PESSOA JURÍDICA. INATIVIDADE COMPROVADA. AUSENTE OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

-  A obrigatoriedade do registro das empresas e da anotação de responsabilidade técnica (ART) junto aos órgãos de fiscalização das atividades regulamentadas, em razão de suas atividades básicas ou da prestação de serviços a terceiros vem disciplinada no artigo 1º da Lei 6.839/80.

- O recorrido comprovou que a empresa executada encerrou suas atividades desde 31/12/2010, período anterior às anuidades exequendas.

- A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, nos termos do citado artigo 5º da Lei nº 12.514/2011, o fato gerador para a cobrança de anuidade é o registro, de modo que é irrelevante o exercício da profissão. No entanto, nos autos de nº 0000542-80.2015.403.6108, o qual foi julgada extinta a cobrança das anuidades de 2010, 2011, 2012 e 2013, ou seja, com início anterior à vigência da Lei nº 12.514/2011, a vinculação ao conselho se dava pela atividade exercida e o fato gerador da obrigação tributária era o exercício profissional e não a filiação ao conselho profissional. (Precedentes).

- É indevida a anuidade por empresa inativa, já que, não mais há o exercício da atividade básica que enseja o registro no conselho.  Ressalta-se a apelada encerrou suas atividades em 31/12/2010, de maneira que ainda que se considere os fatos geradores inscritos na certidão de dívida ativa ocorrerem entre os anos de 2013 a 2017, conclui-se que a sua inatividade impede o fato gerador da anuidade, em razão da inexistência de atividade a ser fiscalizada, logo, é de se reconhecer a inexigibilidade do débito. (Precedente).

- O apelante tinha ciência da ausência de prestação de atividade da recorrida em processo anterior à cobrança, ainda que tenha sido requerida informação sobre a empresa em momento ulterior, de maneira que não há que se falar em pagamento das anuidades.

- Apelação desprovida.

(TRF 3ª Região, 4ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000817-02.2019.4.03.6108, Rel. Juiz Federal MARCELO GUERRA MARTINS, julgado em 22/02/2022, DJEN DATA: 03/03/2022)

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EXECUÇÃO FISCAL. CONSELHO PROFISSIONAL. ANUIDADE. FATO GERADOR. EXERCÍCIO PROFISSIONAL. PESSOA JURÍDICA. INATIVIDADE COMPROVADA. AUSENTE OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA. RECURSO IMPROVIDO.

- A obrigatoriedade do registro das empresas e da anotação de responsabilidade técnica (ART) junto aos órgãos de fiscalização das atividades regulamentadas, em razão de suas atividades básicas ou da prestação de serviços a terceiros vem disciplinada no art. 1º da Lei 6.839/80.

- O fato gerador da obrigação tributária da pessoa jurídica é a prestação de determinada atividade e que, por sua vez, gera igualmente o dever de se inscrever em Conselho Profissional.

- A atividade da medicina veterinária encontra-se regulada nos arts. 5º e 6º da Lei nº 5.517/68. A obrigatoriedade do registro dos estabelecimentos, rege-se pelo art. 27 do referido diploma legal.

- Esse quadro não é alterado pela Lei nº 12.514/2011, cujo art. 5º estabeleceu que o fato gerador das anuidades é a existência de inscrição no conselho, uma vez que, em se tratando especificamente de empresas, deve haver a conjugação do mencionado dispositivo legal com a Lei nº 6.839/80.

- Afastada a obrigatoriedade do registro da empresa, por sua atividade estar fora do alcance fiscalizador de conselho profissional, inexiste o fato gerador da contribuição. Ora, do mesmo modo, também indevida a anuidade por empresa inativa, já que, obviamente, não mais há o exercício da atividade básica que enseja o registro no conselho.

- A inatividade da empresa comprovada impede o fato gerador da anuidade, em razão da inexistência de atividade a ser fiscalizada. Inexigibilidade do débito. 

- Apelação improvida.

(TRF 3ª Região, 4ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0013132-73.2016.4.03.6102, Rel. Desembargadora Federal MONICA AUTRAN MACHADO NOBRE, julgado em 12/03/2020, Intimação via sistema DATA: 18/03/2020)

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EXECUÇÃO FISCAL. CONSELHO PROFISSIONAL. ANUIDADE. FATO GERADOR. EXERCÍCIO PROFISSIONAL. PESSOA JURÍDICA. INATIVIDADE COMPROVADA. AUSENTE OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA. RECURSO IMPROVIDO.

- A obrigatoriedade do registro das empresas e da anotação de responsabilidade técnica (ART) junto aos órgãos de fiscalização das atividades regulamentadas, em razão de suas atividades básicas ou da prestação de serviços a terceiros vem disciplinada no art. 1º da Lei 6.839/80.

- O fato gerador da obrigação tributária da pessoa jurídica é a prestação de determinada atividade e que, por sua vez, gera igualmente o dever de se inscrever em Conselho Profissional.

- A atividade da medicina veterinária encontra-se regulada nos arts. 5º e 6º da Lei nº 5.517/68. A obrigatoriedade do registro dos estabelecimentos, rege-se pelo art. 27 do referido diploma legal.

- Esse quadro não é alterado pela Lei nº 12.514/2011, cujo art. 5º estabeleceu que o fato gerador das anuidades é a existência de inscrição no conselho, uma vez que, em se tratando especificamente de empresas, deve haver a conjugação do mencionado dispositivo legal com a Lei nº 6.839/80.

- Afastada a obrigatoriedade do registro da empresa, por sua atividade estar fora do alcance fiscalizador de conselho profissional, inexiste o fato gerador da contribuição. Ora, do mesmo modo, também indevida a anuidade por empresa inativa, já que, obviamente, não mais há o exercício da atividade básica que enseja o registro no conselho.

- Na espécie, do compulsar dos autos verifica-se que a empresa encerrou suas atividades em 03/12/2001 (fls. 27/31). Em que pese instada a se manifestar acerca dos documentos que atestam a inatividade da executada, o Conselho Profissional limitou-se apenas a afirmar a ausência de comunicação do encerramento de suas atividades e/ou cancelamento de sua inscrição (fls. 34/41).

- Considerando que os fatos geradores inscritos na certidão de dívida ativa ocorreram entre os anos de 2007 a 2010 (fls. 05/07), conclui-se que a inatividade da empresa, comprovada desde 03/12/2001 (fls. 27/31), impede o fato gerador da anuidade, em razão da inexistência de atividade a ser fiscalizada, logo, é de se reconhecer a inexigibilidade do débito.

- Apelação improvida.

(TRF 3ª Região, QUARTA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1813039 - 0001919-71.2011.4.03.6126, Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL MÔNICA NOBRE, julgado em 07/12/2016, e-DJF3 Judicial 1 DATA:19/01/2017)

Destarte, é de rigor a manutenção da r. sentença. 

Dispositivo 

Ante o exposto, nego provimento à apelação do Conselho Profissional, nos termos da fundamentação. 

É o voto.