O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Trata-se de ação ajuizada por Viviane Aparecida Goncalves Almeida em face da Caixa Econômica Federal – CEF, na qual pleiteia, liminarmente, o reconhecimento da “impossibilidade da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro CEF operar efeitos perante promitentes compradores e determinando ao CRI de Botucatu/SP que promova a baixa da hipoteca transportada para a matrícula autônoma nº {61.083 – DOC.3}, sob pena de multa”. Ao final, requer seja determinado o “levantamento da inscrição do gravame do imóvel objeto do presente liame, constituindo-se a sentença como título translativo, com a consequente expedição de mandado ao CRI respectivo para que promova os devidos registros na matrícula, permitindo a parte autora ter determinada a baixa da hipoteca na unidade autônoma em debate, bem como a outorga da escritura definitiva do imóvel”.

Narra, a petição inicial:

“Trata-se de hipoteca sobre o imóvel localizado Av. Roberto Sidney Bueno, 416, Condomínio Parque Turmalina, Jardim São Vicente, Botucatu - SP, 18601-605, {TORRE 2, APARTAMENTO 216} em sob matrícula nº {61.083}, adquirido pela parte Autora, doc.1, e integralmente quitado, doc.2, conforme documentos em anexo.

Ocorre que ao tentar efetivar o registro desta alienação, verificou a existência de hipoteca entre a construtora e a instituição financeira, doc.3, os quais não retiraram o gravame após reiteradas solicitações, doc.4.

Motivos pelos quais, requer o provimento da presente ação para que seja

determinada a exclusão do gravame sobre o imóvel.”

Foi deferida parcialmente a tutela de urgência, “atribuindo-lhe natureza cautelar, para determinar que a parte demandada não pratique qualquer ato de alienação do bem objeto desta ação, até ulterior deliberação judicial” (ID 338550355).

Foram, também, deferidos à autora, os benefícios da assistência judiciária gratuita.

O pedido foi julgado procedente, consoante dispositivo que segue:

“Isto posto, e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, com resolução do mérito da lide, na forma do art. 487, I do CPC. Nessa conformidade, ANULO o registro da garantia hipotecária constituída sobre o imóvel adquirido pelos ora autores, objeto da Matrícula n. 61.083 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Botucatu/ SP, cf. id n. 349784854.

Arca a ré, vencida, com o reembolso das custas e despesas processuais adiantados pela parte contrária, e mais honorários de advogado que, com fulcro no art. 85, § 2º do CPC, estipulo em 10% sobre o valor atualizado da causa à data da efetiva liquidação do débito.

Com o trânsito, extraia-se mandado para notificação do Ilmo. Sr. Oficial do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Botucatu/SP, para ciência e cumprimento dessa decisão junto à matrícula por ela afetada.”

Apelou a CEF, defendendo a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto, ante o advento da Lei nº 13.097/2015, que instituiu o sistema de concentração dos atos registrais na matrícula imobiliária. Aduz, em suma, a respeito que, “com a instituição do princípio da concentração dos atos constituidores de direitos reais na matrícula do imóvel, o adquirente de uma unidade habitacional saberá, no exato momento em que firmar o contrato de promessa de compra e venda do bem, que existe uma hipoteca gravando o empreendimento, cabendo a ele, portanto, proceder aos pagamentos devidos, relativamente à compra do bem, diretamente ao Banco, ou à construtora, com anuência deste, pois assim não haverá risco de que os valores relativos à quitação do imóvel, e que devem se destinar, prioritariamente, à liquidação das parcelas do mútuo que viabilizou a construção do empreendimento, venham a ter destinação diversa, em prejuízo da instituição financeira”. Acrescenta que, “No momento da aquisição, o autor recebeu a escritura do imóvel com o gravame regularmente registrado na matrícula individualizada. Nessa linha, o registro na matrícula do imóvel da hipoteca firmada com o agente financeiro acarreta presunção absoluta de conhecimento por terceiros, que não mais podem se intitular de boa-fé no sentido de desconhecer a garantia que pesa sobre o bem imóvel adquirido. Ao adquirir imóvel gravado de hipoteca registrada, ao adquirente abre-se três possibilidades: a) abandonar o imóvel hipotecado, notificando o alienante e o devedor, nos termos do art. 1.479 e 1.480 do Código Civil, para depois pleitear perdas e danos contra o devedor; b) remilo, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço pelo qual adquiriu o bem, tendo por base o art. 1.481 do Código Civil; ou c) depositar os valores em juízo e propor ação de consignação em pagamento, havendo mora do credor hipotecário no recebimento. Não há a opção de permanecer na propriedade do imóvel, sem quitar a hipoteca, desconsiderando o ônus real que recai sobre ele”. Pugna pela reforma da sentença e a total procedência do pedido.

Com contrarrazões, subiram os autos a esta Corte.

É o relatório.

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Discute-se, em sede recursal, o cancelamento da hipoteca sobre imóvel adquirido pela parte autora no Residencial Parque Turmalina, firmada entre a Caixa Econômica Federal – CEF e a Parque Turmalina Reobote SPE Ltda., para obtenção de financiamento do empreendimento imobiliário em apreço.

A matrícula nº 61.083 do Registro de Imóveis da Comarca de Botucatu/SP (ID 338550352) comprova que, em 16/08/2019, 50% da fração ideal vinculada ao imóvel em discussão, foi hipotecada pelo Parque Turmalina Reobote SPE Ltda. em favor da CEF.

Em 10/12/2019, a referida unidade habitacional foi vendida à demandante, conforme contrato particular de promessa de compra e venda (ID 338550349).

Foi acostado aos autos o termo de quitação do preço ajustado (ID 338550350).

A questão solve-se na súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Ante a ineficácia, perante terceiros, dos efeitos da hipoteca resultante de financiamento imobiliário, não se sustenta a recusa da CEF para a liberação da hipoteca, sob a alegação de que o imóvel foi dado em garantia hipotecária da dívida contraída pelo Parque Turmalina Reobote SPE Ltda..

Averbe-se que o fato de o compromisso de compra e venda ter sido celebrado por meio de instrumento particular não registrado não impede a adjudicação compulsória, conforme dispõe a Súmula nº 239, do Superior Tribunal de Justiça:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Ressalto, ainda, que a obrigação de anuência ou ciência pela instituição financiadora acerca da comercialização das unidades imobiliárias nas incorporações objeto de financiamento, contida no art. 31-A, §11, da Lei nº 4.591/1964, refere-se exclusivamente ao agente financeiro e à incorporadora, não sendo, do mesmo modo, oponível aos adquirentes. Nesse sentido: TRF 3ª Região, Primeira Turma, AI 5031276-07.2021.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, j. em 10/05/2023, DJEN de 15/05/2023.

Com relação ao caráter erga omnes do direito real de garantia constituído sobre o imóvel dos autores, o Superior Tribunal de Justiça também se pronunciou:

“Sistema Financeiro de Habitação. Imóveis alienados. Hipoteca pela construtora. Promissário comprador de unidade habitacional. Garantia que não o alcança.

I - O promissário comprador de unidade habitacional pelo S.F.H. somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do empreendimento, posto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do art. 22 da Lei n. 4.864/65. Precedentes.

II - Embargos de divergência conhecidos, mas rejeitados.”

(Segunda Seção, EREsp 187.940/SP, Rel. Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, j. em 22/9/2004, DJ de 29/11/2004, p. 220)

“SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. Casa própria. Execução. Hipoteca em favor do financiador da construtora. Terceiro promissário comprador. Embargos de terceiro.

- Procedem os embargos de terceiros opostos pelos promissários compradores de unidade residencial de edifício financiado, contra a penhora efetivada no processo de execução hipotecária promovida pela instituição de crédito imobiliário que financiou a construtora.

- O direito de crédito de quem financiou a construção das unidades destinadas à venda pode ser exercido amplamente contra a devedora, mas contra os terceiros adquirentes fica limitado a receber deles o pagamento das suas prestações, pois os adquirentes da casa própria não assumem a responsabilidade de pagar duas dívidas, a própria, pelo valor real do imóvel, e a da construtora do prédio.

Recurso conhecido e provido.”

(Quarta Turma, REsp 187.940/SP, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, julgado em 18/2/1999, DJ de 21/6/1999, p. 164.)

Na mesma esteira, o entendimento desta Primeira Turma:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SFH. LEGITIMIDADE DA CEF. HIPOTECA CONSTITUÍDA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO POR CONSTRUTORA. INEFICÁCIA DA HIPOTECA SOBRE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. SÚMULA 308 DO STJ: APLICABILIDADE.

1. O autor quitou o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado com a corré GAFISA S/A.

2. O fato de a construtora/incorporadora não haver cumprido com suas obrigações perante a CEF não respalda a resistência do agente financeiro em liberar a caução.

3. Ainda que não seja parte na relação jurídica firmada entre o autor e a construtora/incorporadora, age com má-fé objetiva o credor hipotecário que, autorizando a alienação do imóvel hipotecado, permite seu integral pagamento pelo adquirente, não cuidando de adverti-lo quanto ao inadimplemento da dívida da incorporadora. A sanção, nesse caso, é a perda da garantia real, na medida em que o credor, tendo o seu crédito assegurado pela hipoteca, não cumpriu seu dever de mitigar eventuais prejuízos para o adquirente do imóvel onerado. Precedentes.

4. Cumpre anotar que se cuida, aqui, de relações jurídicas distintas, não se admitindo que o ônus real incidente sobre o bem imóvel, advindo de contrato firmado entre instituição financeira e construtora, seja oposto ao autor, que quitou integralmente o preço para aquisição do imóvel conforme Termo de Quitação.

5. Portanto, cumpre à CEF efetuar o cancelamento da hipoteca, independentemente do cumprimento da obrigação da construtora, nos exatos termos determinados pela r. sentença ora recorrida.

6. Apelação desprovida.”

(ApCiv 5003203-29.2019.4.03.6100, Rel. Des. Federal Hélio Nogueira, j. em 13/12/2021, DJEN de 21/01/2022)

Assim, o terceiro adquirente é responsável apenas pelo pagamento integral da dívida relativa à unidade habitacional, não podendo responder com o seu imóvel pela dívida assumida pela construtora/incorporadora.

No caso, a autora logrou comprovar, documentalmente, o pagamento integral do preço.

Dessa forma, é de ser reconhecido o direito ao cancelamento da hipoteca que recai sobre o imóvel sub judice, nos termos da sentença.

Por fim, mantida a sentença proferida, majoro os honorários em 1% do valor correspondente à sucumbência anteriormente fixada em desfavor da CEF, nos termos do §11, do art. 85, do CPC.

Diante do exposto, nego provimento à apelação.

É o meu voto.

Herbert de Bruyn

Desembargador Federal Relator

Direito civil e processual civil. Apelação cível. Sistema Financeiro de Habitação. Cancelamento de hipoteca. Imóvel quitado. Súmula 308/STJ. Ineficácia da garantia real perante o adquirente do imóvel. Recurso desprovido.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de ação ajuizada por adquirente de unidade habitacional contra instituição financeira, visando ao cancelamento de hipoteca registrada sobre o imóvel, constituída pela construtora para garantia de financiamento do empreendimento.

2. A autora alegou quitação integral do preço e impossibilidade de o gravame produzir efeitos contra promitente comprador, requerendo a baixa da hipoteca e a outorga da escritura definitiva.

3. A sentença julgou procedente o pedido, anulando o registro da hipoteca e determinando expedição de mandado ao cartório competente para cumprimento, com condenação da ré ao pagamento de custas e honorários.

4. A instituição financeira apelou, sustentando a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ em razão da Lei nº 13.097/2015 e defendendo que o adquirente, ciente do gravame, deveria quitar a dívida hipotecária ou adotar medidas previstas no Código Civil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Controvérsia principal: (i) aplicabilidade da Súmula 308 do STJ diante da Lei nº 13.097/2015 e do princípio da concentração dos atos registrais; (ii) possibilidade de o gravame hipotecário, constituído entre construtora e agente financeiro, ser oposto ao adquirente que quitou integralmente o preço da unidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Estabelece a Súmula nº 308, do STJ, que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

7. O terceiro adquirente é responsável apenas pelo pagamento integral da dívida relativa à unidade habitacional, não podendo responder com o seu imóvel pela dívida assumida pela construtora/incorporadora.

8. O compromisso de compra e venda, ainda que não registrado, não impede adjudicação compulsória, conforme Súmula 239 do STJ.

9. Comprovada a quitação, impõe-se o cancelamento da hipoteca, cabendo à instituição financeira buscar seu crédito junto à incorporadora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso de apelação desprovido.

12. Tese de julgamento: A hipoteca constituída entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, é ineficaz perante adquirente que quitou integralmente o preço.

Legislação relevante citada: Código de Processo Civil, art. 487, I; Código de Processo Civil, art. 85, §2º e §11; Código Civil, arts. 1.479, 1.480 e 1.481; Lei nº 4.591/1964, art. 31-A, §11; Lei nº 4.864/1965, art. 22; Lei nº 13.097/2015.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 308 do STJ; Súmula 239 do STJ; STJ, EREsp 187.940/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, j. 22/09/2004; STJ, REsp 187.940/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j. 18/02/1999; TRF3, ApCiv 5003203-29.2019.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, j. 13/12/2021; TRF3, AI 5031276-07.2021.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, j. 10/05/2023.