Trata-se de ação ajuizada em face da CEF, por meio da qual a parte autora pretende a condenação da ré ao ressarcimento de “todos os valores necessários para sanar os vícios construtivos” presentes em imóvel financiado pela CEF no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FAR, bem como ao pagamento de danos morais.

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, nos seguintes termos (ID 333535184):

Diante de todo o exposto, julgo PROCEDENTE EM PARTE o pedido da parte autora, nos termos do art. 487, I do CPC, para condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em obrigação de fazer, consistente na realização dos reparos necessários à eliminação dos vícios de construção, conforme laudo pericial de ID348241888 (revestimento de pisos e paredes), devendo ser iniciados os reparos no prazo de 30 (trinta) dias, a partir do trânsito em julgado desta decisão, sendo a data da conclusão dos reparos fixada em 30 (trinta) dias após o seu início.

Deve a CEF, no prazo de 30 (trinta) dias, após a conclusão dos reparos, juntar aos autos documentos e fotos que demonstrem o antes e o depois do cumprimento da obrigação.

Condeno a parte ré ao pagamento das custas e de honorários advocatícios em favor da autora, no importe de 10% do valor do proveito econômico obtido, a teor do art. 85, § 2ºc/c art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Oficie-se à OAB de Santa Catarina, de Goiás e de São Paulo, sobre a aparente prática de condutas processuais abusivas, encaminhando-se o teor dessa decisão e cópia de todo o processo.

Publique-se. Intimem-se.

A autora apela, alegando existência de sentença extra petita, consubstanciada na condenação da CEF em obrigação de fazer, em contraposição ao pedido da autora de obrigação de pagar, direito a indenização por danos morais, necessidade de fixação da verba honorária sobre o valor da causa e incidência de juros de mora desde a citação (ID 333535185).

A CEF também apela, sustentando sua ilegitimidade passiva, responsabilidade exclusiva da construtora, afastamento da obrigação de fazer, em razão de os danos apontados na perícia serem decorrentes de falta de manutenção do imóvel, e necessidade de prolongamento do prazo para cumprimento da obrigação (ID 333535186).

Com contrarrazões, subiram os autos.

É o relatório.

Tempestivos os recursos e presentes os demais requisitos de admissibilidade, passo ao exame das matérias devolvidas a esta Corte.

Trata-se de ação proposta por mutuária em face da Caixa Econômica Federal, objetivando responsabilizá-la por vícios na construção de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FAR (ID 333534994).

Inicialmente, no tocante à alegação de julgamento extra petita, anoto que, sob minha ótica, a condenação em obrigação de fazer, quando o pedido se restringe à indenização pecuniária, configuraria extrapolação dos limites da lide. Entretanto, em homenagem ao princípio da colegialidade, adoto o entendimento consolidado por parte desta Segunda Turma no sentido de afastar a existência de julgamento extra petita em hipóteses como a presente. Confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO. LEGITIMIDADE DA CEF. DANOS MORAIS.

- O objeto do dano material correspondente à lesão sofrida em bens tangíveis, intangíveis, móveis, imóveis, fungíveis e infungíveis, de modo que o ressarcimento é mensurado, em moeda, pela extensão do prejuízo (normalmente aferido pelo preço de mercado dos bens e direitos afetados), com o objetivo de recompor a perda sofrida. Já o objeto do dano moral (ou extrapatrimonial) diz respeito à lesão no âmbito da integridade psíquica, da intimidade, da privacidade, da imagem ou da personalidade (p. ex., dor, honra, tranquilidade, afetividade, solidariedade, prestígio, boa reputação e crenças religiosas), causada por um ato ou fato ou por seus desdobramentos, de modo que sua extensão é a proporção do injusto sofrimento, aborrecimento ou constrangimento; embora a lesão moral possa ser reparada por diversos meios (p. ex., nos moldes do art. 5º, V, da Constituição), a indenização financeira tem sido utilizada com o objetivo dúplice de repor o dano sofrido e de submeter (ordinária e sistematicamente) o responsável aos deveres fundamentais do Estado de Direito.

- No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa.

- No caso dos autos, a unidade habitacional da parte autora faz parte de empreendimento construído com recursos do FAR, integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida Faixa 1, destinado a atender à necessidade habitacional da população de baixa renda.

- Em tal situação, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, para promoção de moradia a pessoas de baixa renda, de modo que é parte legítima e solidariamente responsável pelos vícios de construção que porventura existam em tais imóveis. Ademais, a CEF integra a presente demanda na qualidade de representante do FAR.

- A falha na prestação do serviço, pela parte ré, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão dos vícios construtivos, que permanecem por muitos anos sem solução, causando apreensão e angústia à parte autora. Assim, é devida a indenização por dano moral.

- Considerando as circunstâncias do caso concreto, a partir dos parâmetros de arbitramento adotados pela jurisprudência desta E. Segunda Turma em casos análogos, fixo o quantum indenizatório em R$ 8.000,00 (oito mil reais).

- A condenação da CEF na obrigação de fazer consistente em reparar os vícios construtivos não é extra petita, mas implica apenas na procedência parcial da pretensão autoral, uma vez que o objetivo da presente demanda é obter a recomposição dos danos.

- Caso a obrigação de fazer não seja cumprida no prazo fixado ou se, por alguma razão, o reparo se tornar impossível de ser realizado, poderá ser determinada a conversão em perdas e danos, na fase de cumprimento da sentença.

- Apelação provida em parte.

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5018202-69.2019.4.03.6105, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 19/08/2025, DJEN DATA: 21/08/2025)

(...)

O autor alega que o pedido formulado na petição inicial foi de indenização em pecúnia, de maneira que houve julgamento extra petita ao se condenar a instituição financeira em obrigação de fazer consistente no reparo do dano.

Sem razão.

A presente demanda tem como fundamento a alegação de vícios de construção em imóvel objeto de contrato de financiamento perante a Caixa Econômica Federal, de modo que a parte autora pretende resguardar o seu direito de habitar em moradia digna e em conformidade com os termos pactuados.

Assim, a iniciativa processual da parte autora tem por finalidade garantir a recomposição dos prejuízos eventualmente verificados no imóvel, atribuindo à parte ré a responsabilidade pela reparação correspondente e necessária.

O julgamento conferido pelo juízo de origem reconheceu a parcial procedência do pedido, assegurando a efetiva tutela do direito invocado e alcançando o resultado prático equivalente ao que motivou o ajuizamento da ação, o que evidencia que restou integralmente satisfeito o objetivo buscado pelo demandante no ponto.

Neste contexto, a condenação em obrigação de fazer não configura decisão extra petita, sendo certo que na fase de cumprimento de sentença poderá ser determinada a conversão em perdas e danos caso não seja cumprida a ordem judicial no prazo fixado ou se mostre inviável o reparo do imóvel.

(...)

(TRF 3ª Região, ApCiv 5003338-55.2021.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, decisão monocrática julgada em 08/10/2025).

Além disso, como o objetivo da demanda é se obter a recomposição dos danos e não há nos autos qualquer demonstração da impossibilidade do cumprimento da obrigação in natura, deverá prevalecer a tutela específica, sem prejuízo de sua eventual conversão em perdas e danos na fase de cumprimento de sentença, caso fique demonstrada a impossibilidade de realização do reparo pela própria ré.

Afasto também a alegação de ilegitimidade passiva e de irresponsabilidade da CEF pelos danos gerados em razão de vícios de construção.

O Programa Minha Casa Minha Vida foi instituído pela Lei n. 11.977/2009 e, atualmente, é disciplinado pela Lei n. 14.620/2023.

Em linhas gerais, o objetivo do PMCMV é incentivar a produção e aquisição de novas unidades habitacionais a famílias de baixa renda (art. 1º da Lei n. 11.977/2009), além do direito à cidade e à moradia de famílias residentes em áreas urbanas e rurais, associado ao desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, à sustentabilidade, à redução de vulnerabilidades e à prevenção de riscos de desastres, à geração de trabalho e de renda e à elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população, conforme determinam os  arts. 3º  e 6º da Constituição Federal (art. 1º da Lei n. 14.620/2023).

Originalmente, previa-se que, para implementação do PMCMV, seria concedida subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação do financiamento.

Posteriormente, foram acrescidos outros meios de implementação do Programa, como a participação do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, subvenção por meio do BNDES (Lei n. 11.977/2009, art. 2º) etc.

Atualmente, a Lei n. 14.620/2023, prevê:

Art. 4º Os objetivos do Programa serão alcançados por meio de linhas de atendimento que considerem as necessidades habitacionais, tais como:

I - provisão subsidiada de unidades habitacionais novas, requalificadas ou retrofitadas, em áreas urbanas ou rurais;

II - provisão subsidiada de unidades habitacionais derivadas da requalificação ou retrofit de prédios degradados, não utilizados e subutilizados, priorizando-se os localizados em áreas centrais e históricas e os de pequeno porte, assim compreendidos aqueles que resultem em até 200 (duzentas) unidades;

III - provisão financiada de unidades habitacionais novas, usadas, requalificadas ou retrofitadas, que serão consideradas novas, em áreas urbanas ou rurais;

(...)

§ 2º As unidades imobiliárias produzidas no âmbito do Programa poderão ser disponibilizadas às famílias beneficiárias ou aos entes federativos sob a forma de cessão, de doação, de locação, de comodato, de arrendamento ou de venda, mediante financiamento ou não, em contrato subsidiado ou não, total ou parcialmente, conforme previsto em regulamento, sem prejuízo de outros negócios jurídicos compatíveis.

§ 3º Serão admitidas aquisições pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata a Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, e pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), de que trata a Lei nº 8.677, de 13 de julho de 1993, de unidades habitacionais providas com base nos incisos I, II e III do caput por meio de programas e ações desenvolvidos por órgãos e entidades da administração descentralizada de quaisquer entes federativos, incluídas as parcerias público-privadas.

Art. 6º  O Programa será constituído pelos seguintes recursos, a serem aplicados com observância à legislação específica de cada fonte e em conformidade com as dotações e disponibilidades orçamentárias e financeiras consignadas nas leis e nos planos de aplicação anuais:

(...)

III - Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata a Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001;

Especificamente no caso de imóveis adquiridos com recursos do FAR, a Lei n.10.188/2001 prevê:

Art. 4º. Compete à CEF:

(...)

IV - definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa;

(...)

Parágrafo único. As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação.

Além disso, a Lei nº 11.977/09 estabelece:

Art. 2º  Para a implementação do PMCMV, a União, observada a disponibilidade orçamentária e financeira:  (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

 (...)

II – participará do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), mediante integralização de cotas e transferirá recursos ao Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) de que tratam, respectivamente, a Lei no 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, e a Lei no 8.677, de 13 de julho de 1993;

Art. 6o-A.  As operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR e recursos transferidos ao FDS, conforme previsto no inciso II do caput do art. 2o, são limitadas a famílias com renda mensal de até R$ 1.395,00 (mil trezentos e noventa e cinco reais), e condicionadas a:

(...) 

III - cobertura de danos físicos ao imóvel, sem cobrança de contribuição do beneficiário.

Assim, no caso de contratações realizadas envolvendo o FAR, a CEF é responsável pela aquisição dos imóveis, sua construção e venda. Portanto, deve responder pelo atraso na entrega da obra, sua solidez e qualidade perante os adquirentes ou arrendatários, sendo, consequentemente, também legítima para figurar no polo passivo da demanda.

Outro ponto controvertido diz respeito à existência e origem dos danos apurados, se decorrentes de vícios de construção ou de falta de manutenção do bem.

A perícia, porém, analisou detidamente os danos presentes no imóvel e identificou a existência de “falha construtiva nos revestimentos cerâmicos, que exige a substituição integral das peças”. Expressamente concluiu que “A ocorrência generalizada dessa anomalia no imóvel, bem como em unidades do mesmo condomínio e empreendimentos vizinhos, sugere que o problema tenha origem na fabricação das peças cerâmicas ou no método de assentamento utilizado, configurando um vício construtivo” (ID 333535162, fl. 26). Com isso, entendo que nenhum argumento aduzido pela CEF tem o condão de infirmar as conclusões periciais e destaco que a mera discordância com o resultado do estudo realizado não é suficiente para indicar a imprestabilidade da prova.

Observo, inclusive, que, como órgão auxiliar do Juízo, o Perito Judicial é dotado de fé pública, caracterizando-se pela imparcialidade e equidistância das partes, e o laudo produzido pelo expert judicial reveste-se de presunção de veracidade e legitimidade.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CÁLCULOS. PERITO OU CONTADOR JUDICIAL. FÉ PÚBLICA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. RECURSO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I - A decisão recorrida acolheu parcialmente a impugnação oposta pela agravante, considerando que os cálculos da Contadoria Judicial foram elaborados em consonância com o Manual de Cálculos da Justiça Federal.

II - Como bem pontuou o Juiz de primeiro grau, os cálculos oficiais devem prevalecer sobre os valores considerados devidos pelas partes, pois foram elaborados por perito de confiança do juízo que detém conhecimento técnico sobre a questão e não possui interesse na causa, promovendo a adequada elaboração dos cálculos com base nas resoluções pertinentes, emanadas do Conselho da Justiça Federal.

III - Com efeito, tanto o contador judicial quanto o perito é auxiliar do juízo, detentor de fé pública, equidistante dos interesses das partes e sem qualquer relação na causa, presumindo-se verdadeiros os cálculos por eles apresentados.

IV - Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno prejudicado.

(TRF 3ª Região, 2ª Turma,  AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5006262-60.2017.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020);

No que tange à indenização por danos morais, anoto ser direito que não nasce da ilegalidade em si, própria dos litígios no geral, o que universalizaria a questão, mas das peculiaridades do fato, aptas a causar abalos de ordem psíquica e não meros aborrecimentos, segundo entendimento do STJ:

AGRAVO REGIMENTAL. DECISÃO UNIPESSOAL. ART. 557, CPC. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO MORAL. INDENIZAÇÃO. DEFEITO DE VEÍCULO. 15 VISITAS À CONCESSIONÁRIA.

- É lícito ao relator negar seguimento a recurso que esteja em descompasso com a jurisprudência do STJ.

- Não há dano moral quando os fatos narrados estão no contexto de meros dissabores, sem abalo à honra do autor. Inda mais, os aborrecimentos ficaram limitados à indignação da pessoa, sem qualquer repercussão no mundo exterior.

(STJ, AGRAGA 200601134542, Relator(a) HUMBERTO GOMES DE BARROS, 3ª Turma, Fonte DJE DATA:03/03/2008)

No caso dos autos, os danos causados não ultrapassam os meros aborrecimentos. Com efeito, tudo se cinge a falhas na prestação de serviços pelas rés, não constando nos autos comprovação de fatos que pudessem provocar perdas de ordem moral à parte autora. Ao contrário, trata-se de vícios que não oferecem risco grave à segurança dos residentes do imóvel, tampouco comprometem severamente a habitabilidade do bem, de forma que a realização dos reparos necessários já é suficiente para compensar todo prejuízo sofrido.

Com relação à verba honorária, não há razão para que seja fixada com base no valor da causa. Ainda que a condenação tenha sido em obrigação de fazer, é possível, em fase de cumprimento de sentença, a verificação do valor despendido pela ré e, consequentemente, do proveito econômico obtido pela parte autora.

A adoção do valor da causa como base de cálculo, nesse contexto, mostra-se inadequada, por se tratar de mera estimativa inicial, que frequentemente não corresponde ao custo real dos reparos apurados em perícia, podendo resultar em remuneração dissociada do resultado útil do processo, com potencial geração de distorções.

Ainda, no que se refere ao pedido de prolongamento do prazo para cumprimento da obrigação, não assiste razão à parte ré. O lapso temporal fixado na sentença mostra-se suficiente e adequado à execução dos reparos determinados, os quais, à luz do conjunto probatório, não se revelam de grande monta nem demandam intervenções estruturais complexas. Ademais, eventual necessidade de observância de procedimentos internos da própria ré não pode ser oposta ao autor como justificativa para a dilação do prazo judicialmente estabelecido, sob pena de se admitir que entraves administrativos unilaterais sirvam de fundamento para postergar a efetiva reparação do imóvel e o cumprimento da decisão judicial. Seja como for, caberá à CEF, em fase de cumprimento de sentença, justificar eventual impossibilidade de cumprimento do prazo estipulado.

Por fim, deixo de apreciar a alegação relativa a juros de mora, na medida em que sequer fixados, considerando que a condenação da ré foi em obrigação de fazer.

Diante do insucesso do recurso interposto pela CEF, é de ser aplicada a regra da sucumbência recursal estabelecida no art. 85, § 11 do CPC, pelo que, ressalvados os limites indicados no referido dispositivo legal, majoro em 20% os honorários advocatícios fixados na sentença, acréscimo que se mostra adequado aos critérios legais estabelecidos no §2º do art. 85 do CPC, não se apresentando excessivo e desproporcional aos interesses da parte vencida e, por outro lado, deparando-se apto a remunerar o trabalho do advogado em proporção à complexidade do feito.

Diante do exposto, nego provimento aos recursos, com majoração da verba honorária, nos termos supra.

É como voto.

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE DA CEF. OBRIGAÇÃO DE FAZER. INEXISTÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de ação indenizatória ajuizada por mutuária em face da Caixa Econômica Federal, visando a sua condenação ao pagamento de danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos em imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos e a CEF e a autora apelam.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há seis questões em discussão: (i) definir se a condenação da CEF em obrigação de fazer configura julgamento extra petita diante de pedido inicial de indenização pecuniária; (ii) estabelecer se a CEF é parte legítima e responsável por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do PMCMV com recursos do FAR; (iii) determinar se os danos constatados decorrem de vícios de construção ou de falta de manutenção do imóvel; (iv) verificar a existência de dano moral indenizável; (v) definir a base de cálculo dos honorários advocatícios; e (vi) analisar a possibilidade de prolongamento do prazo para cumprimento da obrigação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A condenação em obrigação de fazer não configura julgamento extra petita quando o objetivo da demanda é a recomposição dos danos decorrentes de vícios construtivos, assegurando resultado prático equivalente ao pretendido, com possibilidade de conversão em perdas e danos na fase de cumprimento de sentença.

4. Caso de contratações realizadas envolvendo o FAR em que a CEF é responsável pela aquisição dos imóveis, sua construção e venda, devendo responder pelo atraso na entrega da obra, sua solidez e qualidade perante os adquirentes ou arrendatários, sendo, consequentemente, também legítima para figurar no polo passivo da demanda.

5. O laudo pericial judicial, elaborado por perito dotado de fé pública, conclui pela existência de falha construtiva nos revestimentos cerâmicos, afastando a tese de danos decorrentes de ausência de manutenção do imóvel.

6. Os vícios constatados não ultrapassam a esfera dos meros aborrecimentos, por não comprometerem gravemente a segurança ou a habitabilidade do imóvel, inexistindo comprovação de abalo psíquico apto a caracterizar dano moral indenizável.

7. A fixação dos honorários advocatícios com base no proveito econômico mostra-se adequada, ainda que a condenação consista em obrigação de fazer, pois o valor correspondente aos reparos poderá ser apurado na fase de cumprimento de sentença, refletindo com maior precisão o resultado útil do processo, sendo inadequada, nesse contexto, a adoção do valor da causa, que constitui mera estimativa inicial.

8. O prazo fixado para cumprimento da obrigação de fazer mostra-se razoável diante da extensão dos reparos, não sendo admissível a dilação com fundamento em entraves administrativos internos da ré.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recursos desprovidos, com majoração da verba honorária.

Tese de julgamento:

1. A condenação em obrigação de fazer para reparação de vícios construtivos não configura julgamento extra petita quando visa à recomposição do prejuízo alegado.

2. A Caixa Econômica Federal responde por vícios construtivos em imóveis adquiridos com recursos do FAR, dada sua responsabilidade pela implementação do empreendimento.

3. Vícios construtivos que não comprometem gravemente a habitabilidade ou a segurança do imóvel não geram, por si só, direito à indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 10.188/2001, art. 4º; Lei nº 11.977/2009, arts. 2º e 6º-A; Lei nº 14.620/2023, arts. 1º, 4º e 6º.

Jurisprudência relevante citada:

TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5018202-69.2019.4.03.6105, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 19/08/2025, DJEN DATA: 21/08/2025;

TRF 3ª Região, ApCiv 5003338-55.2021.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, decisão monocrática julgada em 08/10/2025;