A Senhora Desembargadora Federal Leila Paiva (Relatora):  

Trata-se de apelação interposta pelo CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMOVEIS DA 2 REGIAO em ação ordinária, objetivando a declaração da inexistência de relação jurídica entre a parte autora e o CRECI, bem como a anulação do auto de constatação, do auto de infração e do processo administrativo n. 2019/000998, com a declaração de inexigibilidade de eventuais anuidades pretéritas.

A r. sentença procedente o pedido, nos seguintes termos (ID 331510525):

“Diante do exposto, confirmo a tutela de urgência deferida no ID 335481978, e JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar a inexistência de relação jurídica entre as partes, e, por consequência, o afastamento da cobrança de eventuais anuidades, bem como a inexigibilidade da multa cobrada no auto de infração nº 2019/010766 (fl. 04 do ID 333295167), relativa ao auto de constatação nº 2019/073458 (fl. 02 do ID 333295167) e ao processo administrativo nº 2019/000998 (fl. 01 do ID 333295167). Em consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com amparo no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte ré ao reembolso das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa atualizado, na forma do artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil.

Sentença não sujeita ao reexame necessário.”

Em suas razões recursais, o Conselho Profissional pugna pela reforma da r. sentença, alegando, em síntese, que:

- houve afronta ao artigo 1º da Lei n. 6.839/1980;

- é atribuição do corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, possibilitando ainda emitir opinião quanto à comercialização imobiliária;

- é patente a “necessidade de inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis de toda pessoa física ou jurídica, que exercer função de intermediação imobiliária, configurando atos privativos da profissão de Corretor de Imóveis, sendo irrelevante para a Lei se os imóveis são próprios ou não, ou se o objeto formalmente lançado nos atos constitutivos da empresa diverge das atividades privativas do Corretor de Imóvel”;

-“ quando efetuada sob uma ótica comercial, a transação imobiliária invade a esfera de atuação exclusiva dos corretores de imóveis, dada a significativa especialização e relevância social que a mencionada função demanda”;

- as atividades econômicas desenvolvidas pela parte autora invadem os atos privativos da profissão regulamentada de Corretor de Imóveis.

Sem contrarrazões, os autos foram enviados a esta E. Corte.

É o relatório.  

stm

A Senhora Desembargadora Federal Leila Paiva (Relatora): 

O recurso de apelação preenche os requisitos de admissibilidade e merece ser conhecido. 

Trata-se de controvérsia acerca da obrigatoriedade do registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI-SP), sendo a parte autora pessoa jurídica de direito privado, cujo objeto social é a compra, venda e locação de imóveis próprios.

A Lei n. 6.530, de 12/05/1978, regulamentou a profissão de Corretor de Imóveis, disciplinando, ainda, o funcionamento de seus órgãos de fiscalização. 

A atividade de corretagem de imóveis poderá ser exercida por pessoas físicas e jurídicas, conforme o artigo 3º e parágrafo único da referida lei: “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”, bem como “As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei”. 

O regulamento da Lei n. 6.530/1978, estabelecido pelo Decreto n. 81.871/1978, prevê no mesmo sentido em seu artigo 2º. 

No caso vertente, verifica-se do Contrato Social de Constituição (ID 331510510) que a parte autora tem como objeto social, “Cláusula 4ª – A sociedade terá por objeto: i) locação e administração de bens imóveis próprios, ii) a compra, venda ou alienação, por qualquer forma, de bens imóveis próprios, iii) a realização de empreendimentos no setor imobiliário, iv) o desenvolvimento de incorporação e loteamentos, e v) a participação em outras sociedades como sócia, acionista ou quotista.”

No Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) consta como atividade principal (ID 331510500): “CÓDIGO E DESCRIÇÃO DA ATIVIDADE ECONÔMICA PRINCIPAL 68.10-2-02 - Aluguel de imóveis próprios” e como atividade secundária “CÓDIGO E DESCRIÇÃO DAS ATIVIDADES ECONÔMICAS SECUNDÁRIAS 64.63-8-00 - Outras sociedades de participação, exceto holdings, 68.10-2-01 - Compra e venda de imóveis próprios, 68.10-2-03 - Loteamento de imóveis próprios”.

Ademais, não há indícios de que a intermediação imobiliária seja a atividade principal. Portanto, não é apropriado exigir o registro desta empresa no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI/SP).

Nessa direção, julgado desta E. Turma:

ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ATIVIDADE BÁSICA DESENVOLVIDA. INCORPORADORA E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. INSCRIÇÃO NO CRECI. DESNECESSIDADE. 1. A Lei Federal nº 6.839/80 prevê a obrigatoriedade do registro de pessoas físicas ou jurídicas em razão da atividade básica exercida ou em relação àquela pela qual prestam serviços a terceiros. 2. Se o objeto social da empresa não tem por função principal as atividades técnicas de corretagem de imóveis que compreende a intermediação de operações de compra, venda, permuta e locação de imóveis, não há que se falar em inscrição no Conselho de Corretores de Imóveis. 3. No caso dos autos, consta do contrato social que a recorrida tem como objeto social “a) loteamento e incorporação de imóveis próprios e de terceiros; b) incorporação de empreendimentos imobiliários; c) prestação de serviços de engenharia civil em todas as suas modalidades; d) administração e locação de imóveis próprios; e) participação em outras sociedades como sócia quotista ou acionista” (pg.5- Id. 270190643). 4. Por sua vez, consta da última alteração da atividade econômica da ficha cadastral da empresa autora, ocorrida em 25.1.2017, que seu objeto é “incorporação de empreendimentos imobiliários, outras sociedades de participação, exceto holdings, aluguel de imóveis próprios, loteamento de imóveis próprios” (pg. 6 – Id. 270190649). 5. Verifica-se que a recorrida exerce uma série de atividades não sendo possível indicar qual atividade é preponderante em relação às demais. No entanto, também não há qualquer indicação de que a preponderância da atividade de intermediação imobiliária, de modo que não se mostra pertinente a exigência de registro desta sociedade empresária no Conselho Regional de Corretores de Imóveis- CRECI/SP. 6. Nota-se que a alteração da atividade econômica da apelada na ficha cadastral é de 25.1.2017, ou seja, é posterior a data que consta no contrato social que é de 31.8.2016, de modo que se pode concluir que ela atua apenas na intermediação de imóveis próprios e não de terceiros, o que afasta definitivamente a necessidade de inscrição junto ao CRECI. 7. Apelo desprovido. ( ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL / SP 5017826-98.2019.4.03.6100, Relator(a) Desembargador Federal MARCELO MESQUITA SARAIVA Órgão Julgador 4ª Turma Data do Julgamento 26/03/2024 Data da Publicação/Fonte DJEN DATA: 05/04/2024)

Com efeito, a pessoa jurídica ou física que compra, vende ou loca imóveis próprios não exerce atos específicos de corretagem, os quais pressupõem intermediação de negócios com imóveis de terceiros, sendo desnecessária sua inscrição junto ao CRECI/SP.  

A Lei n. 6.839, de 30/10/1980, que disciplina o registro de empresas nas entidades fiscalizadoras do exercício de profissões, prevê em seu artigo 1º que “o registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros”. 

O C. Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento no sentido de que a inscrição nos Conselhos Profissionais está vinculada à atividade básica ou à natureza dos serviços prestados pela empresa. Precedentes: STJ, AgInt no AREsp n. 1.932.183/SP, Rel. Min. ASSUSETE MAGALHÃES, j. 14/2/2022, DJe 16/2/2022; AgInt no REsp 1.537.473/SC, Rel. Min. REGINA HELENA COSTA, DJe de 04/11/2016; AgRg no REsp 1.152.024 Rel. Min. SÉRGIO KUKINA, DJe de 11/05/2016; EDcl no AREsp 362.792/PR, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, DJe de 7/10/2013. 

Nesse sentido, trago à colação julgados desta E. Quarta Turma: 

ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ATIVIDADE BÁSICA DESENVOLVIDA. INCORPORADORA E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. INSCRIÇÃO NO CRECI. DESNECESSIDADE. 

1. A Lei Federal nº 6.839/80 prevê a obrigatoriedade do registro de pessoas físicas ou jurídicas em razão da atividade básica exercida ou em relação àquela pela qual prestam serviços a terceiros. 

2. Se o objeto social da empresa não tem por função principal as atividades técnicas de corretagem de imóveis que compreende a intermediação de operações de compra, venda, permuta e locação de imóveis, não há que se falar em inscrição no Conselho de Corretores de Imóveis. 

3. No caso dos autos, consta do contrato social que a recorrida tem como objeto social “a) loteamento e incorporação de imóveis próprios e de terceiros; b) incorporação de empreendimentos imobiliários; c) prestação de serviços de engenharia civil em todas as suas modalidades; d) administração e locação de imóveis próprios; e) participação em outras sociedades como sócia quotista ou acionista” (pg.5- Id. 270190643). 

4. Por sua vez, consta da última alteração da atividade econômica da ficha cadastral da empresa autora, ocorrida em 25.1.2017, que seu objeto é “incorporação de empreendimentos imobiliários, outras sociedades de participação, exceto holdings, aluguel de imóveis próprios, loteamento de imóveis próprios” (pg. 6 – Id. 270190649). 

5. Verifica-se que a recorrida exerce uma série de atividades não sendo possível indicar qual atividade é preponderante em relação às demais. No entanto, também não há qualquer indicação de que a preponderância da atividade de intermediação imobiliária, de modo que não se mostra pertinente a exigência de registro desta sociedade empresária no Conselho Regional de Corretores de Imóveis- CRECI/SP. 

6. Nota-se que a alteração da atividade econômica da apelada na ficha cadastral é de 25.1.2017, ou seja, é posterior a data que consta no contrato social que é de 31.8.2016, de modo que se pode concluir que ela atua apenas na intermediação de imóveis próprios e não de terceiros, o que afasta definitivamente a necessidade de inscrição junto ao CRECI. 

7. Apelo desprovido. 

(TRF 3ª Região, 4ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5017826-98.2019.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal MARCELO MESQUITA SARAIVA, julgado em 26/03/2024, DJEN DATA: 05/04/2024) 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. EMPRESA QUE ADMINISTRA IMÓVEIS PRÓPRIOS. INSCRIÇÃO NO CRECI. INEXIBILIDADE. LEI 6.530/1978. 

1.A Lei nº 6.530/78, que regulamentou a profissão de corretor de imóveis, prevê em seu artigo 3º que “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”E o parágrafo único prevê que tais atribuições podem ser exercidas também por pessoa jurídica, a ser inscrita no conselho. 

2. O artigo 1º da Lei nº 6.839/80, por sua vez, prevê que deve ser registrada no referido Conselho Regional a empresa que desenvolver atividades básicas que a este órgão incumba fiscalizar. 

3. Da análise dos autos, é possível verificar alteração em 2019 noobjeto social da autora comaatividade de compra, venda e administração de bens própriosautorizando a dispensa de inscrição perante o CRECI, e consequentemente torna inexigível o recolhimento de anuidades, deixando de sujeitar-se à ação fiscal do Réu. 

4. Assim, a autora não comercializa imóveis de terceiros, o que torna desnecessário o registro da autora perante o CRECI, já que não há a atividade de corretagem. 

5. Apelação improvida. 

(TRF 3ª Região, 4ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000059-06.2022.4.03.6112, Rel. Desembargador Federal MARCELO MESQUITA SARAIVA, julgado em 21/07/2023, DJEN DATA: 31/07/2023) 

ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-CRECI/SP. CONSTRUTORA E INCORPORADORA. ATIVIDADE PREPONDERANTE. INSCRIÇÃO NO CRECI. INEXIGIBILIDADE. LEI 6.530/1978. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. 

- A Lei 6.530/78 regula o exercício da profissão de corretor de imóveis. 

- Compete ao Corretor praticar a intermediação de compra, venda, permuta e locação de imóveis. 

- É a atividade preponderante desenvolvida na empresa que determina a qual conselho profissional deverá submeter-se. 

- A pessoa física ou jurídica, que compra, vende ou loca imóveis próprios, não exerce atividade privativa de corretor de imóveis, sendo desnecessária sua inscrição junto ao CRECI/SP. Jurisprudência do TRF3. 

- As atividades desenvolvidas pela agravada, como se observa de seu contrato social, não estão afetas ao registro nos termos da Lei nº 6.530/78, pois não se enquadram nas atividades desenvolvidas pelos corretores de imóveis, quais sejam, intermediação das operações de compra e venda. 

- Agravo de instrumento improvido. 

(TRF 3ª Região, 4ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5027636-59.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal MONICA AUTRAN MACHADO NOBRE, julgado em 03/04/2023, DJEN DATA: 18/04/2023) 

Pelo exposto, considerando que a atividade-fim exercida pela pessoa jurídica não se enquadra nas hipóteses em que seja obrigatória a inscrição no CRECI, não existe fundamento jurídico que conceda supedâneo à exigência de registro. 

Destarte, é de rigor a manutenção da r. sentença. 

Dispositivo 

Ante o exposto, nego provimento à apelação do Conselho Profissional, nos termos da fundamentação. 

É o voto. 

DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. REGISTRO PROFISSIONAL. EMPRESA QUE EXERCE COMPRA, VENDA E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. AUSÊNCIA DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. INEXIGIBILIDADE DE INSCRIÇÃO NO CRECI. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Conselho Regional de Corretores de Imóveis contra sentença que afastou a obrigatoriedade de registro de pessoa jurídica junto ao CRECI/SP. O Conselho sustenta a obrigatoriedade de inscrição, ao passo que a autora afirma não exercer atividade de corretagem imobiliária, mas apenas administrar e negociar bens próprios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. A questão em discussão consiste em definir se empresa cuja atividade social consiste na compra, venda, locação e administração de imóveis próprios, sem intermediação de negócios imobiliários de terceiros, está obrigada a registrar-se no Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A Lei n. 6.530/1978 estabelece que a atividade de corretor de imóveis consiste na intermediação de operações de compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ser exercida por pessoa física ou jurídica regularmente inscrita no conselho profissional.

2. O registro em conselho profissional depende da atividade básica exercida pela empresa ou da prestação de serviços a terceiros, conforme dispõe o art. 1º da Lei n. 6.839/1980.

3. A análise do contrato social e do cadastro da pessoa jurídica demonstra que a empresa exerce atividades relacionadas à locação, administração, compra e venda de imóveis próprios, bem como participação societária e desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.

4. A exploração econômica de imóveis próprios não caracteriza atividade de corretagem, pois não envolve intermediação de negócios imobiliários de terceiros, requisito essencial para a incidência da Lei n. 6.530/1978.

5. A obrigatoriedade de registro em conselho profissional está vinculada à atividade básica desenvolvida pela empresa ou aos serviços prestados a terceiros. Precedentes do STJ.

6. As empresas que apenas administram, locam ou comercializam imóveis próprios não exercem atividade privativa de corretor de imóveis, sendo inexigível a inscrição no CRECI. Precedentes desta E. Corte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A obrigatoriedade de registro em conselho profissional depende da atividade básica exercida pela empresa ou da prestação de serviços a terceiros.

2. A compra, venda, locação ou administração de imóveis próprios não caracteriza atividade de corretagem imobiliária, por ausência de intermediação de negócios de terceiros.

3. É inexigível a inscrição de empresa no CRECI quando sua atividade econômica se limita à exploração e gestão de imóveis próprios.

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.530/1978, art. 3º e parágrafo único; Decreto n. 81.871/1978, art. 2º; Lei n. 6.839/1980, art. 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.932.183/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, j. 14.02.2022, DJe 16.02.2022; STJ, AgInt no REsp 1.537.473/SC, Rel. Min. Regina Helena Costa, DJe 04.11.2016; STJ, AgRg no REsp 1.152.024/RS, Rel. Min. Sérgio Kukina, DJe 11.05.2016; STJ, EDcl no AREsp 362.792/PR, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 07.10.2013; TRF3, ApCiv 5017826-98.2019.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Marcelo Mesquita Saraiva, j. 26.03.2024; TRF3, ApCiv 5000059-06.2022.4.03.6112, Rel. Des. Fed. Marcelo Mesquita Saraiva, j. 21.07.2023; TRF3, AI 5027636-59.2022.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Monica Autran Machado Nobre, j. 03.04.2023.