Relatório dispensado na forma do artigo 38, "caput", da Lei n. 9.099/95.

Voto-ementa conforme autorizado pelo artigo 46, primeira parte, da Lei n. 9.099/95.

VOTO-EMENTA

CÍVEL. DANO MATERIAL E MORAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSOS DA PARTE RÉ. NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS.

1. Pedido: “Seja a demanda julgada TOTALMENTE PROCEDENTE, com a declaração de nulidade do prazo estipulado no Contrato de Financiamento, item B.7. do Quadro Resumo, o qual deverá corresponder exatamente à data constante no Instrumento Particular de Compra e Venda firmado entre o Comprador, ora Requerente, e Vendedor (Incorporadora / Construtora), direcionando, assim, automaticamente, a cobrança do Juros Obra em desfavor da Incorporadora, sob pena de multa diária, no valor sugerido de R$ 1.000,00 (um mil reais), em caso de descumprimento; f) A citação da Instituição Financeira Requerida, no endereço constante do preâmbulo da inicial, para, querendo, contestar a presente demanda, sob pena de não o fazendo ser declarada sua revelia, nos termos do artigo 319 do Código de Processo Civil; g) A determinação para que a Requerida não promova qualquer tipo de negativação do nome da Requerente, sob pena de, caso o faço, incorra em multa diária no valor sugerido de R$ 1.000,00 (um mil reais); h) A condenação da Requerida ao pagamento de indenização, no valor sugerido de R$ 10.000,00 (dez mil reais), ou aquele que Vossa Excelência entender cabível, a título de Danos Morais;”

2. Conforme consignado na sentença:

“Cuida-se de demanda ajuizada sob o rito dos juizados especiais federais em que Tawany Moraes Pereira almeja que a Rodobens Incorporadora Imobiliária 393 - SPE Ltda e a Caixa Econômica Federal sejam compelidas a restituir os encargos de construção ("juros de obra") cobrados após o decurso do prazo contratual para a entrega de imóvel adquirido na planta por meio de financiamento habitacional, bem como a compensar os danos morais em virtude de alegada violação a direitos personalíssimos.

A tutela provisória de urgência foi indeferida.

Citadas, as rés ofereceram contestação, em que defenderam a legalidade da cobrança, nos termos dos contratos celebrados para com a parte autora, bem assim como a inocorrência de ilícito civil e a ausência do dever à pretendida reparação civil.

Em réplica, a parte autora refutou as preliminares e reiterou os termos da petição inicial.

É o relatório do essencial. Decido.

Estão presentes os pressupostos processuais. Com efeito, o juízo é competente e imparcial, a inicial é apta, as partes são capazes e possuem representação processual, não comparecendo os óbices da litispendência ou da coisa julgada. Idêntica assertiva prospera em relação à legitimidade "ad causam" (ativa e passiva) e ao interesse de agir. Esse o quadro, e considerando que foram observados os cânones do devido processo legal em sentido formal (CF, artigo 5º, LIV), passo a examinar o mérito propriamente dito.

A controvérsia submetida à sindicância judicial envolve contrato para a aquisição de imóvel financiado ainda em fase de construção ("na planta"), em que parte autora alega a cobrança indevida de encargos ("juros de obra") além do prazo contratual fixado para a conclusão das obras e o direito à reparação civil de danos materiais e morais daí decorrentes.

A causa de pedir e o pedido aludem a 02 (dois) negócios jurídicos distintos: (i) o contrato de compra e venda de unidade autônoma na planta celebrado entre a parte autora e a Rodobens Incorporadora Imobiliária 393 - SPE Ltda, esta última a responsável pela concepção, administração do projeto e venda das unidades autônomas integrantes do conjunto de edifícios de apartamentos; (ii) o contrato de financiamento habitacional celebrado entre a parte autora e a Caixa Econômica Federal, com a interveniência da incorporadora imobiliária, para viabilizar a aquisição de unidade autônoma em edifício em construção.

Os negócios jurídicos ora examinados estão inter-relacionados porque a contratação do financiamento habitacional pressupõe a existência de um projeto de construção residencial e a comprovação da execução de suas múltiplas etapas. Em outras palavras, a concessão do crédito depende da existência de um plano de edificação de imóvel residencial e os pagamentos ao incorporador imobiliário estão condicionados ao efetivo cumprimento do cronograma físico-financeiro previamente aprovado.

Os contratos sob discussão não podem ser analisados exclusivamente sob o enfoque social, na medida em que tanto o incorporador imobiliário como o agente financeiro são obrigados a seguir rigorosamente a legislação específica do Sistema Financeiro Imobiliário e as normas expedidas pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (STJ, 1ªT., REsp 691.929/PE, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, j. 01/09/2005, v.u., DJ 19/09/2005).

Assim, a inversão "ope legis" do ônus da prova quanto ao fato do serviço (CDC, artigo 14, § 3º) não se aplica automaticamente aos contratos habitacionais, tendo em vista que o legislador tratou de maneira diferenciada as relações jurídicas preordenadas à aquisição da casa própria, sendo então necessária a efetiva demonstração da prática abusiva tanto pelo incorporador imobiliário como pelo agente financeiro, quando então o Judiciário estará autorizado a intervir no sentido de coibir condutas potencialmente ilegais (TRF-4ªR., 4ªT., Processo 5035205-42.2013.4.04.7100, Rel. p/ Acórdão Desembargador Federal Cândido Alfredo Silva Leal Junior, j. 14/07/2015, juntado aos autos em 16/07/2015).

Fixadas estas premissas, passo à análise do caso concreto.

A parte autora celebrou contrato de aquisição de imóvel residencial na planta com a Rodobens Incorporadora Imobiliária 393 - SPE Ltda (Id. 345861612), que prevê a conclusão das obras de construção civil para 30/01/2024, com a possibilidade de prorrogação em até 180 (cento e oitenta) dias, sem ônus para o contratado, de modo que o prazo fatal dar-se-ía em 28/07/2024.

Para viabilizar tal aquisição, a parte autora também celebrou contrato de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal (Id. 345861039), que prevê o pagamento de encargos de construção ("juros de obra") até a data limite para a entrega do empreendimento pela incorporadora imobiliária (09/08/2024), admitida a prorrogação por até 06 (seis) meses, decorrendo daí o prazo fatal para 09/02/2025.

À luz do contrato de financiamento habitacional em que interviram a parte autora, a incorporadora imobiliária e o agente financeiro, é nítida a atuação da Caixa Econômica Federal na fiscalização das obras mediante: a) o acompanhamento da execução da construção do empreendimento residencial; b) a liberação dos recursos à incorporadora imobiliária conforme a evolução do cronograma físico-financeiro previamente aprovado; c) o pagamento da última parcela à incorporadora imobiliária, condicionada à verificação da conclusão total da construção do empreendimento residencial e de que nele foram investidos todos os valores anteriormente repassados; d) a contratação de seguro a cargo da incorporadora imobiliária, com cobertura para a conclusão das obras de construção do empreendimento residencial e dos riscos de engenharia, bem assim como a indenização decorrente de danos físicos nos imóveis e de responsabilidade civil do construtor, sendo mantido até a entrega da edificação e a obtenção do respectivo "Habite-se", expedido pelo Poder competente.

Nota-se, ainda, que a Caixa Econômica Federal ampliou indevidamente o prazo para o término da obra que foi inicialmente ajustado entre a parte autora e a incorporadora imobiliária, causando prejuízos ao mutuário. Vale dizer, a instituição financeira demandada estipulou forçosamente uma data posterior para a finalização da construção do empreendimento residencial, fato que não condiz com a realidade da relação jurídico-material. Digo forçosamente porque o adquirente não tem escolha quanto aos termos estipulados unilateralmente pelo agente financeiro ao assinar o contrato de mútuo habitacional. Ou ele assina o contrato tal como lhe é apresentado ou acaba por não adquirir o imóvel.

Mas esse novo prazo para a conclusão das obras, criado artificialmente pela Caixa Econômica Federal, não tem o condão de mudar o que foi anteriormente pactuado entre a parte autora e a incorporadora imobiliária, isto é, o término da construção do empreendimento deve ser exatamente aquele fixado no primeiro ajuste ("in casu", 28/07/2024), já considerado o prazo de tolerância.

Consoante a tese firmada na repercussão geral afetada ao Tema n.º 996 do Superior Tribunal de Justiça, o contrato de aquisição de unidades autônomas em construção deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, sendo ilícita a cobrança dos encargos de construção ("juros de obra") do mutuário após essa data.

O julgado em questão restou assim ementado:

"RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos." (REsp 1.729.593/SP, 2ª Seção, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, votação unânime, DJe de 27/09/2019 - grifos nossos).

Destaque-se que o contrato de financiamento habitacional celebrado com a Caixa Econômica Federal é bastante claro ao mencionar que a responsabilidade do mutuário pelos encargos de construção ("juros de obra") é a data original de conclusão. Extrapolado o prazo, esses encargos continuam sendo devidos, mas o contrato celebrado entre as partes prevê que essa cobrança passa à incorporadora imobiliária, decorrendo daí a inexistência de responsabilidade solidária entre esta (Rodobens Incorporadora Imobiliária 393 - SPE Ltda) e o mutuário (parte autora).

As alegadas novações que a Rodobens Incorporadora Imobiliária 393 - SPE Ltda teria pactuado para com a parte autora não interferem na ilicitude da cobrança, pois elas dizem respeito à regularidade da obrigação de conclusão da obra, e não ao direcionamento da cobrança dos encargos de construção ("juros de obra").

Por outro lado, não será cabível a devolução em dobro dos encargos de construção ("juros de obra") à parte autora, por não se vislumbrar a má-fé da Caixa Econômica Federal no cumprimento do contrato, apesar de ela não ter acionado o seguro-garantia de término de obra pela fiadora da operação. Vale lembrar que a Caixa Econômica Federal, a despeito das falhas cometidas, possui tradição centenária e goza de respeito da coletividade na condução de suas operações de crédito imobiliário.

A jurisprudência da Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça inclusive é firme no sentido de que a repetição em dobro do indébito prevista no artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor pressupõem tanto a existência de pagamento indevido quanto a má-fé do credor, situação que não ocorre em relação à fiscalização deficiente do cumprimento do cronograma físico-financeiro e à interpretação contratual equivocada conferida pelas rés (AgInt no AREsp 2.034.993/DF, 3ªT., Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 27/06/2022, v.u. DJe 29/06/2022).

Já em relação às parcelas mensais relativas às comissões pecuniárias destinadas ao Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), entendo não serem passíveis de devolução à parte autora, considerando que essa garantia foi criada com destinação específica, qual seja, de cobrir o saldo devedor do financiamento imobiliário em caso de morte e invalidez permanente do mutuário (Lei n.º 4.380/1964, artigos 14 e 15-A; Lei n.º 9.514/1997, artigo 5º, IV; Lei n.º 11.977/2009, artigo 20, § 1º). E cumpriu seu papel: se houvesse sinistralidade, haveria a competente cobertura securitária para o evento.

No que atina à pretendida compensação de danos morais pela cobrança indevida de encargos de construção ("juros de obra") e o adiamento do início da fase de amortização do capital emprestado, entendo que tais eventos não geraram à parte autora transtornos psicológicos além do que o homem médio está apto a suportar.

Consoante abalizada lição do Desembargador Sergio Cavalieri Filho (in "Programa de Responsabilidade Civil", São Paulo: Atlas), "só se deve reputar como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos".

Não há vinculação direta e automática entre o inadimplemento contratual e o dano moral ("in re ipsa"), cujo cabimento é excepcional e desde que gerador de transtornos consideráveis e de ofensa anormal aos direitos personalíssimos do ofendido, o que, na hipótese tratada nos presentes autos, não restou sequer demonstrado.

Nessa linha de pensamento, a doutrina e a jurisprudência vêm se afinando no sentido de que não é qualquer lesão que gera dano moral. É necessário que desborde os limites da tolerabilidade (STJ, 3ªT., REsp 1.221.756/RJ, Rel. Min. Massami Uyeda, j. 02/02/2012, v.u., DJ 10/02/2012), sendo que o inadimplemento de disposições contratuais, por serem previsíveis e de certo modo corriqueiras, não tem o condão de gerar danos à esfera íntima dos indivíduos.

Corroboram tais assertivas o seguinte julgado:

"AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. 1. - Dissídio jurisprudencial comprovado. 2.- 'O inadimplemento de contrato, por si só, não acarreta dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. É certo que a inobservância de cláusulas contratuais pode gerar frustração na parte inocente, mas não se apresenta como suficiente para produzir dano na esfera íntima do indivíduo, até porque o descumprimento de obrigações contratuais não é de todo imprevisível.' (REsp 876.527/RJ). 3.- Agravo improvido." (STJ, 3ª Turma, AgRg no AREsp 287.870/SE, Rel. Min. Relator Sidnei Beneti, julgado em 14/05/2013, votação unânime, DJe de 05/06/2013).

Presente esse panorama, o pedido exordial comporta parcial acolhida.

Em face do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para (CPC, artigo 487, I): (I) cominar à Rodobens Incorporadora Imobiliária 393 - SPE Ltda a responsabilidade pelos encargos de construção ("juros de obra") devidos à Caixa Econômica Federal a partir de 28/07/2024; (II) condenar a Caixa Econômica Federal a: a) dar início à fase de amortização do saldo devedor do contrato de financiamento imobiliário n.º 8.7877.1701132-5 (A+J) a partir de 28/07/2024, recalculando-se o novo valor da prestação mensal; b) segregar os valores dos encargos de construção ("juros de obra") eventualmente garantidos pela incorporadora do empreendimento residencial até a data do trânsito em julgado, na qualidade de fiadora da operação, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa da parte autora; c) imputar as quantias pagas indevidamente a título de encargos de construção ("juros de obra") às prestações vencidas (A+J) a partir de 28/07/2024; d) recalcular o saldo devedor do mútuo habitacional em questão, mediante a incorporação das diferenças apuradas em favor do agente fiduciário entre o início da amortização do saldo devedor (28/07/2024) e a data do trânsito em julgado; (III) denegar o pedido de reparação civil de danos morais deduzido em face das rés.

Com fundamento no artigo 300 do Código de Processo Civil, CONCEDO A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA, razão pela qual, com amparo nos artigos 536, § 1º, e 537, do mesmo Código, determino que as rés cumpram a sentença, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, sob pena de cominação de multa diária.

Para fins de imputação ao pagamento (CC, artigos 354 e 355) e recálculo do saldo devedor, o montante pago indevidamente pela parte autora será atualizado monetariamente (correção monetária e juros de mora), segundo o Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal (Resolução CJF n.º 267/2013, com as alterações promovidas pela Resolução CJF n.º 784/2022 - devedor não fazenda pública), cujos preceitos encontram-se em consonância com a jurisprudência pacificada por nossos Tribunais Superiores (STF, Tema n.º 810, RE 870.947/SE; STJ, Tema n.º 905, REsp 1.495.146/MG).

Com o trânsito em julgado, intime-se a Caixa Econômica Federal para o cumprimento da obrigação de fazer, mediante a comprovação do recálculo do saldo devedor do mútuo habitacional e o novo valor das parcelas vincendas, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, sob as penas dos artigos 536, § 1º e 537, do Código de Processo Civil.

Apresentada a planilha revisional, a parte autora será intimada para se manifestar no prazo de 05 (cinco) dias úteis. Nos termos do Enunciado n.º 177 do Fórum Nacional dos Juizados Especiais Federais - FONAJEF ("É medida contrária à boa-fé e ao dever de cooperação, previstos nos arts. 5º e 6º do CPC/2015, a impugnação genérica a cálculos, sem a indicação concreta dos argumentos que justifiquem a divergência"), será liminarmente rejeitada impugnação de cálculos sem a apresentação da respectiva planilha contraposta fundada nos critérios de atualização monetária fixados nesta sentença, a qual conterá referência direta e específica aos pontos objeto de discordância.

Sem a condenação em custas processuais e honorários advocatícios nesta instância judicial (Lei n.º 9.099/1995, artigo 55, primeira parte). Defiro à parte autora a gratuidade de justiça (CPC, artigo 98). Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, dê-se a baixa definitiva dos autos. Caso haja interesse em recorrer desta decisão, cientifico as partes de que o prazo para recurso é de 10 (dez) dias úteis.

Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.”

Em sede de embargos de declaração, restou assentado:

“Cuida-se de embargos de declaração opostos pela corré Rodobens Incorporadora Imobiliária 393 - SPE Ltda (Id. 414049716), sob o fundamento de que a sentença padece dos vícios da omissão, contradição e obscuridade.

É o sucinto relatório. Decido.

Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil e do artigo 48 da Lei n.º 9.099/1995, este aplicado subsidiariamente ao rito dos juizados especiais federais por força do disposto no artigo 1º da Lei n.º 10.259/2001, caberão embargos de declaração quando na sentença houver obscuridade, contradição, omissão ou erro material.

Segundo os escólios de Cândido Rangel Dinamarco (Instituições de direito processual civil. V. III. São Paulo: Malheiros, 2001, págs. 685/686), obscuridade é "a falta de clareza em um raciocínio, em um fundamento ou em uma conclusão constante da sentença"; contradição é "a colisão de dois pensamentos que se repelem"; e omissão é "a falta de exame de algum fundamento da demanda ou da defesa, ou de alguma prova, ou de algum pedido etc".

No caso em tela, o provimento embargado não padece dos vícios suscitados, pois a decisão que aprecia os pontos essenciais à composição da lide, ainda que de forma sucinta, preenche o requisito da fundamentação e não incorre em omissão.

A alegação de que o atraso das obras teria sido causado por fortuito externo não convence, uma vez que tanto o Decreto Federal n.º 10.282/2020 como o Decreto Estadual n.º 64.881/2020, que suspenderam as atividades comerciais em todo o país e no Estado de São Paulo em razão da emergência sanitária decorrente da pandemia por coronavírus (COVID-19), mantiveram inalterados os serviços de fornecimento de materiais de construção e as atividades da construção civil, por considerá-lo essencial (cf. STJ, REsp 2.224.975/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, decisão monocrática, DJEN 28/08/2025).

Além disso, a propalada falta de mão de obra, chuvas em excesso, aquecimento do mercado, atrasos no fornecimento de material de construção decorrentes de guerras internacionais, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos, configuram fortuito interno, ou seja, eventos cujo risco é inerente à atividade econômica de construção e comercialização de bens imóveis na planta (cf. STJ, AgInt no AREsp 2.741.077/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, decisão monocrática, DJe 18/11/2024).

O Supremo Tribunal Federal já pacificou entendimento, em repercussão geral de mérito, que o artigo 93, IX, da Constituição Federal, exige que o "decisum" seja fundamentado, ainda que sucintamente, sem determinar, contudo, o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas, nem que sejam corretos os fundamentos da decisão. (QO em AI 791.292/PE, Pleno, Rel. Min. Gilmar Mendes, j. 23/06/2010, v.u., DJe 12/08/2010).

Assim, não vislumbro a ocorrência de qualquer dos vícios que possam dar ensejo à oposição de embargos de declaração (suprir omissão, aclarar obscuridade, eliminar contradição e corrigir erros materiais), não se prestando essa via ao reexame da matéria fático-probatória, ainda que as partes possam discordar da decisão.

"Revelam-se incabíveis os embargos de declaração, quando inexistentes os vícios que caracterizam os pressupostos legais da embargalidade (artigo 535, CPC), vem esse recurso, com desvio de sua específica função jurídico-processual, a ser utilizado com a indevida finalidade de instaurar uma nova discussão sobre a controvérsia jurídica já apreciada pelo Tribunal. Precedentes." (STF, 1ªT., EDcl no AgRg no RE 173.459/DF, Rel. Min. Celso de Mello, j. 24/04/1997, v.u., DJ 15/08/1997).

"PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. ERROR IN JUDICANDO. APRECIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Não há omissão ou contradição no acórdão embargado. A pretensão da embargante revela propósito incompatível com a natureza própria dos declaratórios, que não se prestam ao reexame da matéria já decidida. 2. Os embargos de declaração não são o instrumento processual adequado para a correção de eventual 'error in judicando'. Precedentes. 3. Embargos de declaração rejeitados." (STJ, 1ª Seção, EDcl no AgRg na Petição 3.370/SP, Relator Ministro Castro Meira, julgado em 24/08/2005, votação unânime, DJ de 12/09/2005, grifos nossos).

Em seu "Código de Processo Civil e Legislação Processual Civil em Vigor", Theotônio Negrão elenca inúmeros casos de não cabimento de embargos de declaração, dentre eles, afirma o autor: "com a indevida finalidade de instaurar uma nova discussão sobre a controvérsia já apreciada pelo julgador (RTJ 164/793)" e "para o reexame da matéria sobre a qual a decisão embargada havia se pronunciado, com inversão, em conseqüência, do resultado final (RSTJ 30/412)".

Por fim, esclareço que o Supremo Tribunal Federal, prestigiando a Súmula n.º 356, firmou posição no sentido de considerar prequestionada a matéria constitucional objeto do recurso extraordinário pela mera oposição de embargos declaratórios, ainda que o juízo "a quo" se recuse a suprir a omissão (STJ, 2ªS., REsp 383.492/MA, Rel. Min. Eliana Calmon, j. 11/02/2003, v.u., DJ 11/05/2007).

Ante o exposto, REJEITO OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

Dou por encerrada a discussão sobre o conteúdo e o alcance da sentença, ficando as partes cientes de que qualquer inconformismo quanto ao decisório deverá, doravante, ser manifestado na via recursal própria.

Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.”

3. Recurso da CEF: aduz que a CAIXA não possui nenhuma responsabilidade no tocante ao atraso da obra. Pelo contrário, a paralisação se deu unicamente por parte da Construtora, que não cumpriu com os termos do contrato. Dessa forma, não se pode falar em responsabilidade solidária dessa Instituição Financeira perante os danos causados única e exclusivamente pela RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 393 - SPE LTDA. Afirma que o papel da CAIXA é de mero agente financeiro, ou seja, as corrés pretendendo a construção de empreendimento, procuraram a CAIXA para obtenção de recursos assim, que fique claro que a responsabilidade da CAIXA se restringe às vistorias e a verificação das etapas executadas, com o fim de liberação das parcelas do financiamento/recursos destinados à devedora.

4. Recurso da RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 393 – SPE LTDA.: aduz que a r. sentença determinou o recálculo do saldo no contrato de financiamento, para que os valores pagos a título de juros de obra fossem computados como amortização do débito. Contudo, verifica-se que tal pedido nunca foi feito na Petição Inicial formulada pela Parte Recorrida. Portanto, extrapolou a r. sentença os limites da lide, configurando decisão “extra petita”, sendo vedada, de acordo com que estabelece pelo art. 460 do CPC. No mérito, sustenta que não houve atraso na conclusão das obras, inclusive referente à unidade escolhida pela Parte Recorrida, eis que foi concluída dentro do prazo contratual. Alega que o instrumento sempre foi claro ao estabelecer em suas cláusulas o prazo certo para construção/legalização do imóvel até fevereiro de 2025. Assim, no dia 16 de outubro de 2024 foi expedido o Habite-se do empreendimento em questão, estando desde então finalizada a sua construção. E, após a expedição do Habite-se, a Recorrente tem o prazo de 60 dias úteis para entrega da unidade, conforme previsto na Cláusula 8 do Contrato de Compra e Venda. Desta forma, houve a entrega da unidade a Parte Recorrida no dia 22/01/2025, logo, dentro do prazo de 60 dias úteis previsto contratualmente de modo que não há que se falar em atraso na entrega da unidade. Alega, ainda, que não tem qualquer ingerência quanto a cobrança dos encargos e juros do financiamento contratado pela Parte Recorrida perante a CEF, não podendo, portanto, ser condenada a restituir valores que simplesmente não recebeu. Por todo o exposto, demonstrada a legalidade da cobrança dos juros de obra, pugna a Recorrente pela reforma da r. Sentença, para que se reconheça a legalidade na cobrança dos juros de obra e seja afastada a responsabilização da Recorrente.

5. De pronto, afasto a alegação de decisão “extra petita” suscitada pela RODOBENS. Com efeito, embora a incorporadora recorrente afirme que não houve pedido de recálculo do saldo devedor, a petição inicial veicula expressamente pedido para suspensão dos "juros de obra" e declaração de nulidade do novo prazo de entrega. Assim, a determinação do início da fase de amortização em 28/07/2024, com o recálculo do novo valor da prestação mensal e demais providências constantes do dispositivo da sentença, é apenas consequência lógica do reconhecimento do atraso na obra reconhecido pelo juízo de origem. 

6. No mérito, a despeito das alegações recursais, reputo que a sentença analisou corretamente todas as questões trazidas nos recursos inominados, de forma fundamentada, não tendo as recorrentes apresentado elementos que justifiquem sua modificação. Conforme se verifica do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda (ID 349474452), o prazo originalmente estipulado para conclusão do empreendimento foi fixado em 30/01/2024, admitida prorrogação de até 180 dias, circunstância que conduz ao prazo final de 28/07/2024. Já o contrato de financiamento celebrado com a Caixa Econômica Federal (ID 349474446) previu prazo diverso para a fase de construção e legalização, circunstância que não possui o condão de alterar o prazo estabelecido no contrato de aquisição do imóvel firmado entre comprador e incorporadora. Anote-se, neste ponto, que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, o prazo para entrega da unidade deve ser estabelecido de forma clara e vinculante, sendo ilícita a transferência ao consumidor dos encargos financeiros decorrentes do atraso na obra. Nesse sentido, a tese firmada no julgamento do Tema Repetitivo nº 996 estabelece que: “As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”

7. Ainda, não há que se falar em novação contratual que alterasse o prazo de entrega originalmente pactuado. O contrato de financiamento nº 8.7877.1701132-5 não possui aditivos ou termos de novação formais, apenas prevendo regras para prorrogação e encargos de obra que não anulam o prazo fixado na compra e venda (Cláusula 4.9). O próprio instrumento de financiamento prevê que, se o atraso na obra passar de seis meses, a responsabilidade pelo pagamento desses encargos é transferida à incorporadora (Cláusula 5.3), o que confirma o acerto da sentença.

8. Por fim, quanto à responsabilidade da Caixa Econômica Federal, sua legitimidade decorre da atuação direta na fiscalização do cronograma físico-financeiro da obra e na condição de credora fiduciária dos encargos cuja cobrança restou declarada indevida após o prazo contratual.

9. Posto isso, não obstante a relevância das razões apresentadas pelas recorrentes, o fato é que todas as questões suscitadas pelas partes foram corretamente apreciadas pelo Juízo de Origem, razão pela qual a r. sentença deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95. RECURSOS DA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 393 - SPE LTDA e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

10. Recorrentes condenadas ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.