Relatório dispensado, nos termos dos artigos 38 e 46 da Lei n. 9.099 de 1995.  

Voto-ementa conforme autorizado pelo artigo 46, primeira parte, da Lei n. 9.099/95.

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUIZADO ESPECIAL FEDERAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ILEGITIMIDADE DO ARRENDATÁRIO. INOPONIBILIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL AO CONDOMÍNIO. RECURSO DESPROVIDO.

RECURSO DA PARTE RÉ (CEF): Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré com o objetivo de reformar a decisão que afastou a exceção de pré-executividade oposta pela CEF, em execução de despesas condominiais.

Em seu recurso, sustenta a CEF que somente são consideradas obrigações propter rem aquelas despesas comuns, indivisíveis e inerentes à estrutura condominial, não compreendendo gastos relacionados ao uso individual.

DECISÃO RECORRIDA: A r. sentença recorrida, no ponto que interessa ao julgamento do recurso, foi exarada nos seguintes termos:

“O condomínio exequente pretende o pagamento das seguintes despesas condominiais em atraso, referentes ao apartamento 11, bloco 07, do "CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDINS II": cotas condominiais de "10/06/2023; 10/07/2023; 10/09/2023 até 25/01/2024", conforme constou da inicial.

Vieram aos autos a convenção de condomínio e atas de assembleia (IDs 317429781; 317429788; 344233194) e a certidão de matrícula que indica a CEF como proprietária do imóvel (ID 344233198).

Das alegações defensivas da CEF

Inicialmente, observo que a Lei 9.099/95 admite a execução, nos juizados especiais em geral, de títulos executivos extrajudiciais (art. 3, §1º, inciso II); de outro lado, embora a Lei 10.259/01 mencione apenas a competência para execução "de suas sentenças" (art. 3º, caput, in fine), ela não exclui expressamente da competência dos Juizados Especiais Federais as execuções extrajudiciais (como faz, por exemplo, com as execuções fiscais - art. 3º, §1º), donde se tem admitido a execução de títulos executivos extrajudiciais também nos JEF's.

Nada obstante, não se pode olvidar que o Poder Público Federal não pode, nunca, figurar como parte autora no processo civil dos Juizados Especiais Federais, como evidencia o art. 6º, incisos I e II da Lei 10.259/01. E tendo os embargos à execução, sabidamente, natureza jurídica de ação, é manifesta a inviabilidade processual da utilização, pela ré, desse instrumento processual de defesa na execução extrajudicial que lhe seja dirigida em Juizado.

Em sua exceção de pré-executividade a CEF alega ausência de documentos indispensáveis. O fato de não terem sido apresentados determinados documentos com a inicial em nada se relaciona com o ser ou não ser compreensível a peça inicial. A despeito de a ré não questionar a exatidão do valor das cotas condominiais cobradas (circunstância que demonstra a irrelevância, in casu, dos documentos faltantes apontados), os termos da inicial permitiram a perfeita compreensão da controvérsia e o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa.

A alegação de ilegitimidade passiva não comporta acolhimento. O pedido autoral é pelo reconhecimento da responsabilidade da CEF pelo valor devido o que, em aplicação da teoria da asserção, basta para a verificação das condições da ação. A efetiva responsabilidade da executada é questão de mérito.

Sustenta a executada que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais seria do arrendatário, com base em cláusula contratual firmada no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR). Tal alegação, contudo, não merece acolhimento.

A jurisprudência relativa à responsabilidade do promissário comprador e sua responsabilidade nos casos de imissão na posse e ciência inequívoca do condomínio (tema 886 do STJ) não se aplica à espécie, pois diversa a natureza e o regime jurídico do arrendatário.

O contrato de arrendamento residencial celebrado no âmbito do PAR, instituído pela Lei nº 10.188/2001, não possui natureza jurídica de compra e venda, ou de promessa de compra e venda, razão pela qual o arrendatário não é equiparado ao condômino nem ao promitente comprador. O STJ consignou expressamente que condômino é o proprietário do imóvel, sendo o arrendatário mero possuidor direto, sem legitimidade para participar da administração condominial ou ser responsabilizado externamente por obrigações típicas do proprietário (REsp n. 1.576.651/SE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/6/2020, DJe de 25/6/2020).

Assim, a propriedade permanece com o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Caixa Econômica Federal, que continua sendo o sujeito passivo das obrigações condominiais perante o condomínio. Nesse contexto, a cláusula contratual que transfere ao arrendatário a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais é inoponível ao condomínio, uma vez que este não participou da relação contratual privada firmada entre a CEF e o arrendatário, razão pela qual a responsabilidade externa permanece com a proprietária formal do imóvel.

Enquanto o art. 1.334, §2º do CC equipara expressamente aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas, dentro das relações condominiais, não o fez em relação ao arrendatário, justamente pela diferente natureza jurídica da relação com o arrendador.

Deste modo, a responsabilidade por arcar com as cotas condominiais não é do eventual arrendatário, e sim do proprietário do imóvel.

No presente caso restou comprovada a propriedade da unidade (apartamento 11, bloco 07) em nome da CEF (ID 344233198).

Quanto aos consectários legais, a correção monetária não constitui um plus, mas mero mecanismo de preservação da expressão monetária da dívida, de sorte que deve incidir a partir do vencimento de cada obrigação, segundo os critérios do Manual de Cálculos da Justiça Federal.

Inexiste previsão legal que isente a CEF, enquanto proprietária de imóveis em condomínio, do pagamento da multa e dos juros moratórios, sendo eles devidos. Ainda, a CEF não demonstra que os percentuais da multa e dos juros estão em desacordo com a legislação (cfr. Código Civil, art. 1.336, §1º e Lei 4.591/64, art. 12, §3º, respectivamente.

Por fim, os valores cobrados a título de água, gás, luz, igualmente possuem natureza propter rem e são de responsabilidade do proprietário da unidade.

Presentes estas considerações, REJEITO a peça defensiva da CEF recebida como exceção de pré-executividade.

REMETAM-SE os autos à Contadoria Judicial, para adequação e atualização do valor devido conforme planilha (Id. 344233192) referente às cotas condominiais (período 10/06/2023; 10/07/2023; 10/09/2023 até 24/01/2024), e cotas condominiais vincendas constantes da planilha apresentada (10/02/2024 a 10/05/2024; 10/07/2024 a 28/10/2024) considerando que a ação foi distribuída em 11/03/2024.

Com o retorno, dê-se ciência às partes, pelo prazo de 10 dias.

Após, não havendo impugnação, INTIME-SE a executada para pagamento, no prazo de 5 dias”.

DECISÃO: O recurso não merece provimento.

A despeito das alegações recursais, reputo que a decisão analisou corretamente todas as questões trazidas no recurso inominado, de forma fundamentada, não tendo a recorrente apresentado, em sede recursal, elementos que justifiquem sua modificação.

Quanto à legitimidade, dispõe o § 3º, do art. 2º, da Lei nº 10.188/01: Lei 10188/2001 Art. 2º. (...) § 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo a que se refere o caput, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da CEF, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, (...)

Esse dispositivo legal prevê expressamente que os bens imóveis são mantidos sob a propriedade fiduciária da Caixa Econômica Federal, de onde se vislumbra a sua legitimidade passiva.

Na mesma linha, as despesas condominiais constituem obrigação propter rem, que por conseguinte acompanha o imóvel e transfere a responsabilidade ao seu adquirente, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Tendo em vista a natureza propter rem da obrigação, o proprietário do imóvel responde pelo pagamento de cotas condominiais em atraso, mesmo nos casos em que o imóvel esteja ocupado por terceiros, ressalvando-se o direito regressivo em face do ocupante. Assim sendo, a CEF é responsável pelo pagamento das cotas condominiais em comento, nos moldes consignados na sentença. Anote-se, neste ponto, que o TEMA 886 do STJ apontado pela recorrente não se aplica ao caso em tela, uma vez que não se trata de compromisso de compra e venda não levado a registro, mas de arrendamento residencial, no qual não há transferência do imóvel. Conforme entendimento do STJ:

RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEI 10.188/2001. NATUREZA JURÍDICA. 1. O arrendamento residencial não tem natureza jurídica de compra e venda, ou de promessa de compra e venda (Lei 10.188/2001, arts. 9º e 10), não se aplicando aos arrendatários as disposições do art. 1.333 do Código Civil. Condômino é o proprietário da unidade e, a despeito do elastério do art. 1.334, § 2º, do Código Civil - para considerar como tal também o compromissário comprador e o cessionário - o conceito não pode abranger o arrendatário de imóvel cuja administração está regulada em lei específica. 2. Nos termos da Convenção e do Regimento Interno do Condomínio, com os quais os arrendatários concordaram, enquanto o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) detiver a propriedade de, no mínimo, dois terços das unidades autônomas, o Síndico, obrigatoriamente pessoa jurídica, será indicado e contratado pela Caixa Econômica Federal, representante daquele Fundo. 3. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.576.651/SE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/6/2020, DJe de 25/6/2020.)

Observo, nesse particular, que como agente operadora do PAR/FAR, a CEF pode e deve se ressarcir das despesas com a operacionalização do Programa consoante o § 3º do artigo 3º da mesma Lei 10.188/2001, como também ingressar com ação de regresso em face do contratante/ocupante do imóvel na época dos débitos.

No mais, ante os documentos anexados aos autos, supra mencionados, afasto a alegada inépcia da inicial, uma vez que se trata de documentos suficientes à comprovação do direito alegado e do valor cobrado pelo autor. Ademais, os termos da inicial permitiram a perfeita compreensão da controvérsia e o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa.

No mais, em relação às despesas de consumo, aplica-se, igualmente, o entendimento segundo o qual devem ser suportados pelo proprietário do imóvel, cabendo, no entanto, o seu ressarcimento em relação a quem efetivamente ocupava o imóvel à época das despesas em questão.

RESULTADO: Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DA CEF, mantendo a decisão proferida por seus próprios fundamentos.

Condeno o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa. Na hipótese de a parte autora ser beneficiária de assistência judiciária gratuita, o pagamento dos valores mencionados ficará suspenso nos termos do artigo 98, § 3º do CPC.

Custas na forma da lei.

Publique-se. Intimem-se.  

Com o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao primeiro grau.

É como voto.

São Paulo, data da assinatura eletrônica.  

FLÁVIA SERIZAWA E SILVA

Juíza Federal Relatora