Trata-se de ação de conhecimento pela qual o Condomínio Residencial Vila Portugal postula a cobrança de despesas condominiais em face da Caixa Econômica Federal, referentes à unidade 71, bloco Q, do referido condomínio, relativas às competências 02/2012, 07/2017, 12/2017, 06 a 07/2018 e 09/2025, no valor total de R$ 14.122,47, acrescido de encargos moratórios. A parte autora fundamenta o pedido na natureza propter rem da obrigação condominial, na qualidade de proprietária registral da ré e nos arts. 12 da Lei nº 4.591/1964 e 1.336 do CC, requerendo, ainda, a condenação nas parcelas vincendas no curso do processo.

Em contestação, a Caixa Econômica Federal, também na qualidade de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, arguiu ilegitimidade passiva, sustentando que o imóvel integra o patrimônio do FAR, fundo sem personalidade jurídica criado pela Lei nº 10.188/2001, cujos bens não se comunicam com o patrimônio da instituição financeira. Alegou que a unidade foi arrendada com opção de compra a ocupantes identificados nos autos, sendo estes os responsáveis pelo pagamento das taxas condominiais por força contratual e nos termos do normativo interno MN FP 182. Invocou o Tema 886 do STJ para sustentar que, imitido o promissário comprador na posse, com ciência do condomínio acerca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor. Subsidiariamente, impugnou a planilha de débito por ser documento unilateral e por não indicar os índices de correção monetária e a metodologia de cálculo dos juros, requerendo a extinção do processo sem resolução do mérito por ilegitimidade passiva ou, alternativamente, a improcedência do pedido (id 355570631).

Em sentença, o juízo monocrático julgou improcedentes os pedidos. Reconheceu a legitimidade passiva da CEF, expressamente prevista no art. 4º, VI, da Lei nº 10.188/2001, mas entendeu que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai exclusivamente sobre os arrendatários, com fundamento na cláusula terceira do contrato de arrendamento, que atribui aos ocupantes todos os encargos e tributos incidentes sobre o imóvel, inclusive as taxas condominiais, citando precedente do TRF da 4ª Região (id 355570637).

Inconformado, o Condomínio Residencial Vila Portugal interpôs recurso inominado, sustentando que a sentença não analisou adequadamente os documentos juntados e que, tratando-se de obrigação propter rem, a CEF, na qualidade de proprietária registral do imóvel, deve responder pelas cotas condominiais inadimplidas, sem prejuízo do direito de regresso contra os arrendatários. Argumentou que a cláusula contratual de responsabilização dos arrendatários não é oponível ao condomínio, citando precedentes em sentido favorável à sua tese (id 355570638).

É o relatório.

O recurso comporta parcial acolhimento.

Inicialmente, anoto que a sentença, ao afastar a responsabilidade da Caixa Econômica Federal pelo pagamentos dos débitos condominiais, não observou o entendimento atual do STJ sobre a matéria.

O recente entendimento jurisprudencial firmado pelo Superior Tribunal de Justiça pacificou a matéria ao reconhecer a possibilidade de responsabilização do credor fiduciário por dívidas condominiais em execução movida pelo condomínio edilício.

No julgamento do REsp n. 2.059.278/SC (Rel. Min. Marco Buzzi, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23/5/2023, DJe 12/9/2023), o STJ estabeleceu que:

"As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem."

O mesmo entendimento foi reafirmado pela Segunda Seção do STJ nos julgamentos dos REsp n. 1.929.926/SP e REsp n. 2.100.103/PR (ambos Rel. Min. Raul Araújo, j. 12/3/2025, DJEN 27/5/2025), que consignaram:

"A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno."

E ainda:

"Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário."

A jurisprudência do STJ firmou-se, portanto, no sentido de que na cobrança de dívida condominial é possível a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, podendo o condomínio promover a citação tanto do devedor fiduciante quanto do credor fiduciário. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o devedor fiduciante.

Reconhecida a responsabilidade da CEF/FAR, passa-se à análise das parcelas cobradas.

A parte autora postula o recebimento das cotas condominiais relativas às competências 02/2012, 07/2017, 12/2017, 06 a 07/2018 e 09/2025. A ação foi ajuizada em outubro de 2025.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo n. 949, fixou a seguinte tese: "Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação."

Considerando que a ação foi ajuizada em outubro de 2025, estão alcançadas pela prescrição quinquenal todas as cotas vencidas antes de outubro de 2020. Assim, as competências 02/2012, 07/2017, 12/2017 e 06 a 07/2018 encontram-se prescritas, devendo ser excluídas da condenação.

Portanto, remanesce exigível apenas a cota referente à competência 09/2025, sobre a qual deve prosseguir a execução.

Face ao exposto, dou parcial provimento ao recurso inominado para, reconhecida a legitimidade passiva da CEF/FAR e decretada a prescrição das cotas condominiais relativas às competências 02/2012, 07/2017, 12/2017 e 06 a 07/2018, condenar a parte recorrida ao pagamento da cota condominial referente à competência 09/2025, acrescida de correção monetária e juros moratórios nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal.

Sem condenação em honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/1995.

É o voto.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. NATUREZA PROPTER REM. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. PROVIMENTO PARCIAL.

I. Caso em exame

1. Recurso inominado interposto por condomínio edilício contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de despesas condominiais voltado contra a Caixa Econômica Federal (CEF), na qualidade de gestora do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

2. O juízo de origem entendeu que a responsabilidade pelo pagamento das taxas recairia exclusivamente sobre os arrendatários, com base em cláusula contratual.

3. O recorrente sustenta a natureza propter rem da obrigação e a responsabilidade da proprietária registral (CEF/FAR) pelo inadimplemento, independentemente de convenções particulares.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se a credora fiduciária/proprietária resolutiva responde perante o condomínio pelas dívidas condominiais do imóvel arrendado; e (ii) qual o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança de taxas condominiais e quais parcelas foram atingidas por ele no caso concreto.

III. Razões de decidir

3. Segundo o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), as despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando o detentor do direito de propriedade, inclusive o credor fiduciário, independentemente das disposições do contrato de alienação fiduciária, que regem apenas a relação entre os contratantes.

4. A responsabilidade da CEF/FAR decorre da necessidade de não sobrecarregar os demais condôminos com o ônus de suportar despesas de unidade inadimplente, ressalvado o direito de regresso da instituição financeira contra o devedor fiduciante/arrendatário.

5. Aplica-se o prazo prescricional quinquenal para a cobrança de taxas condominiais, nos termos do Tema Repetitivo nº 949 do STJ.

6. No caso, considerando o ajuizamento da ação em outubro de 2025, encontram-se prescritas as parcelas vencidas antes de outubro de 2020 (competências de 2012, 2017 e 2018), remanescendo apenas a obrigação relativa à competência de setembro de 2025.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso inominado conhecido e parcialmente provido para reconhecer a legitimidade e responsabilidade da recorrida, condenando-a ao pagamento da cota de 09/2025, declarando-se a prescrição das demais parcelas.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.059.278/SC, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23.05.2023; STJ, REsp nº 1.929.926/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12.03.2025; STJ, Tema Repetitivo nº 949.