O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Cuida-se de ação ordinária ajuizada por Adriano Rodrigues e Janína Rocha Rodrigues Neves em face da Caixa Econômica Federal (CEF), objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial de imóvel ofertado em alienação fiduciária em garantia, com pedido de tutela antecipada.

Indeferido o pedido de tutela em primeiro grau de jurisdição, a parte autora interpôs agravo de instrumento, ao qual foi negado provimento.

Após instrução processual, sobreveio a r. sentença, que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC.

A parte-autora apelou alegando, em síntese, que o procedimento de execução extrajudicial é nulo, pois a autora não foi intimada pessoalmente para purgar a mora; além disso, não foram notificados sobre os leilões; demonstraram boa-fé inequívoca, realizando depósito judicial de R$ 26.000,00 e pagamentos subsequentes das parcelas; defendem o direito de purgar a mora, mesmo após a consolidação da propriedade; é o caso de reconhecer o adimplemento substancial da dívida; por fim, afirmam que o imóvel foi leiloado por preço vil, muito inferior ao valor de mercado.

Sem contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal.

Após a prolação da sentença, a CEF noticiou que o imóvel objeto da lide foi alienado (id 340649156).

Assim, foi determinada a intimação do adquirente, possibilitando sua manifestação e o que mais entender pertinente para a instrução do processo, nos termos do art. 938, §3º, do CPC (id 346779747).

O adquirente do imóvel, Cléber Bento da Silva, juntou documentos e pediu sua inclusão no feito, na qualidade de litisconsorte passivo (id 353099786).

A parte autora tomou ciência da manifestação do adquirente e dos documentos juntados, reiterando os pedidos iniciais e as alegações de nulidade do procedimento de execução extrajudicial (id 359316413).

Memoriais apresentados pela parte autora (id 366732195).

É o relatório.

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, considerando que o imóvel objeto da lide foi adquirido por Cléber Bento da Silva, defiro seu pedido, para que seja incluído nos autos, na qualidade de litisconsorte passivo. Providencie a Subsecretaria as anotações necessárias.

Prosseguindo, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Contratos que envolvam operações de crédito (em regra mútuos) relacionadas a imóveis residenciais têm sido delimitados por atos legislativos, notadamente em favor da proteção à moradia (descrita como direito fundamental social no art. 6º da Constituição de 1988). Nesse contexto emergem contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, nos termos da Lei nº 9.514/1997.

A figura da alienação fiduciária é tradicional no direito brasileiro, sendo aceita amplamente como modalidade contratual, muito embora algumas de suas características tenham sido abrandadas pela interpretação constitucional (dentre elas, a impossibilidade de prisão civil, tal como assentado pelo E. STF na Súmula Vinculante 31, em razão da interação entre o Pacto de San José da Costa Rica e o sistema jurídico brasileiro).

Conforme o art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante.

Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 26-A, §§3º e 4º e art. 27, §4º, da Lei nº 9.514/1997).

Inclino-me pela constitucionalidade e pela validade do contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, pois o teor da Lei nº 9.514/1997 se assenta em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de contratação, embora resulte em regime obrigacional diverso da tradicional garantia hipotecária. Isso porque, pela redação da Lei nº 9.514/1997 (com alterações), há equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com plena publicidade de atos e ampla possibilidade de as partes buscarem seus melhores interesses, inexistindo violação a primados constitucionais e legais (inclusive de defesa do consumidor). Para tanto, reafirmo que, na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para purgação da mora pelo devedor-fiduciante (no montante correspondente apenas às parcelas atrasadas, com acréscimos), há a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor-fiduciário, levando o bem a leilão pelo saldo devedor da operação de alienação fiduciária (ou seja, pelo valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação), no qual o devedor-fiduciante terá apenas direito de preferência. Observe-se que o contrato entre o devedor-fiduciário e o credor-fiduciário somente se extingue com a lavratura do auto de arrematação do imóvel em leilão público do bem, dada a necessidade de eventual acerto de contas em razão de eventual excedente.

Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante.

Esse procedimento ágil de execução do mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e ao Estado de Direito, de maneira que a inadimplência do compromisso de pagamento de prestações assumido conscientemente pelo devedor afronta os propósitos da Lei nº 9.514/1997 (expressão das mencionadas políticas públicas). Contudo, a retomada do imóvel pelo credor-fiduciário não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário.

O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo E.STF no Tema 982: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

Portanto, resta pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região:

CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa.

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF.

5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório.

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor.

9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

10. Apelação não provida.

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020).

APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97 - SENTENÇA MANTIDA.

I - Não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei nº 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9514/97.

II - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Precedentes desta E. Corte.

III - Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

IV - Recurso desprovido.

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020).

No mesmo sentido da validade dos procedimentos da Lei nº 9.514/1997, já se manifestou o C. STJ:

SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI.

1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97.

2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel.

3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa.

4. Recurso especial não provido”.

(STJ, 3ª Turma, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/03/2012, DJe 22/03/2012 RB vol. 582 p. 48).

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Alega a parte autora que o procedimento de execução extrajudicial é nulo, pois a mutuária não foi intimada pessoalmente para purgar a mora; além disso, não foram notificados sobre os leilões; demonstraram boa-fé inequívoca, realizando depósito judicial de R$ 26.000,00 e pagamentos subsequentes das parcelas; defendem o direito de purgar a mora, mesmo após a consolidação da propriedade; é o caso de reconhecer o adimplemento substancial da dívida; por fim, afirmam que o imóvel foi leiloado por preço vil, muito inferior ao valor de mercado.

Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ:

RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966.

1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário.

2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação.

3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.

4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997.

5. Recurso especial provido.

(REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014).

Todavia, a Lei nº 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos:

Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:

(...) 

II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966.

Ao mesmo tempo, essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão):

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(...)

§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    

Daí, surgem controvérsias de direito intertemporal acerca das alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Porque contratos firmados nos termos da Lei nº 9.514/1997 são de trato sucessivo (por consideráveis períodos de tempo, geralmente entre 10 a 30 anos), aos mesmos se aplica a garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 têm efeitos futuros à data de sua publicação mesmo em relação a contratos celebrados anteriormente à sua edição.

Sob o prisma da segurança jurídica garantida pela irretroatividade das leis, intimações pessoais feitas para purgação da mora, antes da publicação da Lei nº 13.465/2017, davam garantias para o devedor-fiduciário regularizar a pendência até a lavratura do auto de arrematação do bem em leilão (conforme a então vigente aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966); já intimações pessoais feitas após essa data passaram a ser regidas pela Lei nº 9.514/1997 com as alterações da Lei nº 13.465/2017, dando ao devedor-fiduciante até a data da averbação da consolidação da propriedade para purgar a mora.

Em suma, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação foi possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade.

Sobreveio decisão do C. STJ, proferida em 10/12/2025, nos autos do REsp 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. TEMA 1288. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.465/2017 A CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação anulatória de execução extrajudicial cumulada com pedido de suspensão de leilão e restituição de prazo para purgação da mora, manteve a sentença que permitiu a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, mesmo após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017.

2. A questão em discussão consiste em saber se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade em momento posterior ao início de vigência.

3. A Lei n. 13.465/2017, ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, alterou o regime jurídico da purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível a purgação da mora, sendo garantido ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel.

4. A aplicação da Lei n. 13.465/2017 deve considerar a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, sendo irrelevante a data de celebração do contrato.

5. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorre após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 e a mora não foi purgada, aplica-se o regime jurídico da lei nova, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência.

6. O acórdão recorrido violou a legislação federal ao restringir a aplicabilidade da Lei n. 13.465/2017 aos contratos firmados após sua vigência, contrariando o entendimento consolidado nesta Corte Superior.

7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a matéria contida no art. 6º da LINDB tem caráter constitucional, sendo inviável sua apreciação em recurso especial.

8. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Tema 1288. 1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

9. Julgamento do caso concreto: Recurso especial provido para reformar o acórdão de origem e julgar improcedente a ação.

(REsp n. 2.126.726/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 10/12/2025, DJEN de 17/12/2025).

Nesse REsp 2.126.726/SP, o e.STJ firmou a seguinte Tese no Tema nº 1.288:

a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

Nos termos da Tese fixada no Tema 1.288 pelo C. STJ, a Lei nº 13.465/2017 é aplicável também aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência, a depender da data da consolidação da propriedade. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, não remanesce o direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, sendo garantido ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência.

No caso dos autos, a parte-autora celebrou, com a CEF, contrato de venda e compra de imóvel residencial, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH – Sistema Financeiro da Habitação, em 08/03/2017, no valor de R$ 131.000,00, a serem pagos em 360 prestações, atualizadas por meio do sistema SAC (id 340649092).

Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual a partir de 11/2023, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 11/10/2024 (id 340649118, p. 4).

O próprio autor instruiu a inicial com a intimação para purgação da mora, recebida por ele (id 340649088). Ademais, foi juntada aos autos a certidão de transcurso do prazo, emitida pelo Registro de Imóveis, informando que os destinatários foram regularmente notificados, nos termos da Lei nº 9.514/1997, para efetuar o pagamento das prestações em atraso, referentes ao contrato em discussão, tendo decorrido o prazo sem purgação da mora (id 340649115, p. 1).

Frise-se que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Destaque-se que a intimação de apenas um dos devedores não invalida o procedimento de execução extrajudicial, pois, segundo a Cláusula 26 do contrato celebrado, “havendo dois ou mais devedores, todos se declaram solidariamente responsáveis pelas obrigações assumidas perante a Caixa e constituem-se procuradores recíprocos, até o cumprimento de todas as obrigações deste contrato, com poderes irrevogáveis para foro em geral e os especiais para requerer, concordar, recorrer, transigir, receber e dar quitação, desistir, receber citações, notificações, intimações, inclusive de penhora, leilão ou praça, embargar, enfim, praticar todos os atos necessários ao bom e fiel desempenho do presente mandato”. Nesse sentido, os seguintes julgados desta E. Corte:

“APELAÇÃO. SFH. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO DE UM DOS CODEVEDORES. NÃO PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM FAVOR DA CREDORA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NA EXECUÇÃO PERPETRADA PELA CEF. PREÇO VIL. CONFIGURAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

(...)

4. In casu, não restaram demonstrados quaisquer vícios na notificação pessoal para purgação da mora, uma vez que foi expedida notificação pessoal para o endereço dos mutuários. Nesta oportunidade, a codevedora e embargante declarou que o filho não mais residia lá, assinando a notificação realizada através do Oficial de Registro de Imóveis.

5. Cumpre salientar que é suficiente a notificação pessoal de um dos codevedores em decorrência do disposto na cláusula 34ª do contrato, a qual estabelece que os devedores são procuradores recíprocos e solidariamente responsáveis pelas obrigações assumidas perante a CEF. Assim, tendo decorrido o prazo legal sem a purgação da mora, resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário (Precedentes: REsp 1708403 RN, Relator: RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Publicação DJ 05/02/2018; AC 5062110-11.2018.404.7100, Relator: Carla Evelise Justino Hendges, 3ª Turma, TRF4, Julgamento: 18/02/2020; AG 5041580-43.2018.404.0000, Relator: Cândido Alfredo Silva Leal Júnior, 4ª Turma, TRF4, 21/03/2019).

6. Outrossim, sabe-se, ainda, que a Lei nº 9.514/97 em seu § 3º do artigo 26, que não foi alterado pela Lei 13.465/2017, prevê expressamente que a intimação do fiduciante pode ser promovida pelo oficial do Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento.

(...)

11. Apelação parcialmente provida”.

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000217-92.2017.4.03.6126, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 29/06/2021, DJEN DATA: 07/07/2021 – grifei).

“APELAÇÃO. SFH. MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. EXTINÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA CONTRATUAL. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS: IMPOSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO EM FAVOR DO CREDOR. LEI N. 9.514/97. INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. CONSTITUCIONALIDADE E REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

(...)

11. Não consta, nos autos, evidências de que a instituição financeira não tenha tomado as devidas providências para tanto, nos termos do art. 26, da Lei 9.514/97. Verifica-se que o ato de constituição em mora do fiduciante pelo agente fiduciário se deu nos exatos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, tendo havido intimação por intermédio do Registro de Imóveis, conforme documentos juntados aos autos.

12. Em relação à alegação de que somente um dos cônjuges fora intimado para purgação da mora anoto que o fato não invalida o procedimento de execução extrajudicial, uma vez que os devedores são solidariamente responsáveis pela dívida, conforme estabelecido na cláusula trigésima quinta do contrato.

13. Observa-se também que a providência da notificação pessoal, prevista no artigo 26 e §§ da Lei 9.514/1997 tem a finalidade de possibilitar ao devedor a purgação da mora. E o devedor, ao menos com a propositura da ação originária, demonstra inequívoco conhecimento do débito, não se podendo dizer que a finalidade de tais diligências não foi atingida, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 250, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

14. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não fere o direito de acesso ao Judiciário, porquanto não proíbe ao devedor, lesado em seu direito, levar a questão à análise judicial. Precedentes.

15. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. Assim, resta afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato. Precedentes.

16. Na hipótese dos autos, tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao devedor purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor do débito. Não tendo assim procedido, resta reconhecer a validade da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária.

17. Não há nos autos comprovação de que os autores foram notificados pessoalmente acerca da data de realização dos leilões, entretanto também não há comprovação de que estes foram realmente realizados, não ocasionando prejuízos aos mutuários.

18. Mesmo após ciência inequívoca quanto à realização dos leilões o mutuário nunca se propôs a purgar a mora. Nessa senda, seria incoerente a anulação do procedimento de execução extrajudicial do bem, sem que o próprio mutuário interessado propusesse o pagamento das parcelas em atraso, demonstrando efetivamente que possui condições financeiras de purgar a mora, e não com meras alegações desprovidas de qualquer comprovação neste sentido. Isso porque a CEF informou o valor atual da dívida a ser consignado pelo autor e até o momento o autor ora apelante não se manifestou a respeito dos valores apresentados pela CEF nem demonstrou interesse em realizar depósito.

19. Desse modo, como o procedimento de consolidação da propriedade foi hígido, não há o que ser anulado, havendo a credora de observar tão somente a providência da notificação pessoal quanto às datas designadas para futuros leilões, sob pena de anulação de eventual arrematação.

20. Recurso desprovido”.

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000984-21.2017.4.03.6130, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 30/06/2021, DJEN DATA: 05/07/2021 – grifei).                                       

Com relação à notificação acerca dos leilões, desde sua edição, cuidando de consolidação de propriedade, o art. 26, §3º da Lei nº 9.514/1997 já previa a correspondência (com AR) como meio alternativo a oficiais cartorários para informação do devedor-fiduciante. Por certo, esses mesmos meios também servem para informar o devedor-fiduciante sobre a realização de leilões do imóvel consolidado em favor do credor-fiduciário, de tal modo que a Lei nº 13.465/2017 apenas explicitou o mesmo regramento ao introduzir o § 2º-A no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, mencionando a comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (inclusive ao endereço eletrônico).

Após a consolidação da propriedade, a CEF enviou à parte autora notificações, em 08/01/2025, informando a designação dos leilões para 12/02/2025 e 19/02/2025 (id 340649133). A parte autora juntou as referidas notificações em petição de 07/02/2025, na qual alegou que “os requerentes foram surpreendidos com a intimação de que o 1º leilão público será realizado no dia 12/02/2025 as 10hs” e requereu o cancelamento dos leilões (id 340649132). Portanto, restou comprovada a notificação exigida pelo art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997.

Quanto à alegada Teoria do Adimplemento Substancial, trata-se de construção doutrinária e jurisprudencial que, prestigiando a boa-fé objetiva e a função social dos contratos, impede a resolução contratual quando pendente fração ínfima da obrigação a ser cumprida. Nesse caso, restaria ao credor prejudicado buscar apenas o cumprimento integral da obrigação, mantendo preservada a avença em sua integralidade.

Não é pacífico o entendimento acerca do critério definidor de inadimplemento insignificante, mas há consenso de que o elemento quantitativo não deve ser utilizado isoladamente, sob pena de desestimular o adimplemento integral das obrigações, diante da expectativa, pelo devedor, de que, atingido determinado percentual do valor inicialmente ajustado, a resolução contratual não mais seria possível. Daí a necessidade de conjugação de critérios de ordem qualitativa ou subjetiva, consideradas as peculiaridades de cada caso. Sobre o tema, note-se o que restou decidido por esta E. Corte no julgado a seguir:

AGRAVO LEGAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. INADIMPLÊNCIA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LEGALIDADE. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. PROCEDIMENTO DAS AÇÕES POSSESSORIAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

- Constitucionalidade do art. 9º da Lei nº 10.188/01. Não conflita com a garantia de acesso à moradia (art. 6º, CF), visto que a reintegração de posse é medida admitida pela ordem constitucional, sendo que referido dispositivo se limita a instituir os requisitos necessários para que o arrendador possa postular a tutela possessória.

- A Lei nº 10.188/01 prevê no artigo 9º que, diante do inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse.

- Descabe aplicar a Teoria do Substancial Adimplemento adotando simplesmente um critério numérico, quantificando o número de prestações adimplidas e inadimplidas. No campo da realidade social, adotar esse critério matemático sem qualquer outro tipo investigação projetará condutas de inadimplemento substancial, pois com o pagamento de 70% ou 80% das prestações ajustadas, que ademais não se amoldam à espécie, o devedor pode se sentir imune a qualquer pedido de resolução de contrato, praticando ação negativa de pagamento, ficando no aguardo de iniciativa do credor.

- A CEF notificou a agravante extrajudicialmente em 11/04/2013 e propôs a ação de reintegração de posse em 14/08/2013. Não se trata de ação de força velha, pois o esbulho inicia-se a partir da notificação do arrendatário (Lei n. 10.188/01, art. 9º).

- A cláusula que prevê a reintegração de posse em favor do arrendador não contraria o Código de Defesa do Consumidor, pois encontra fundamento na própria Lei n. 11.118/01, de mesmo nível que a Lei n. 8.078/90.

- Se a decisão agravada apreciou e decidiu a questão de conformidade com a lei processual, nada autoriza a sua reforma. - Agravo legal desprovido.

(AI 00270875220134030000, DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ LUNARDELLI, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:18/02/2014).

No presente caso, contudo, verifica-se que a parte autora pagou 80 das 360 prestações previstas no contrato, remanescendo aproximadamente 78% da dívida, o que não pode ser entendido como fração ínfima da obrigação.

O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância em 18/10/2024, mencionando interesse em purgar a mora.

Em 05/11/2024, noticiou o depósito de R$ 26.000,00, para fins de purgação da mora (ids 340649109 a 340649111) e, durante o trâmite processual, efetuou depósitos referentes aos valores das prestações (ids 340649139, 340649142, 340649148, 340649151, 340649153, 340649166, 340649169, 346812612 e 352476328).

A consolidação da propriedade ocorreu em 11/10/2024, depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017).

Portanto, nos termos da Tese fixada pelo C. STJ no Tema nº 1.288, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabia à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

Após a prolação da sentença, a CEF informou que o imóvel objeto da lide foi alienado, nos termos do art. 27, da Lei nº 9.514/1997, sobejando aos autores a importância de R$ 52.786,00 (id 340649155). Juntou o relatório de prestação de contas, informando valor total da dívida de R$ 171.214,00, valor da venda de R$ 224.000,00 e valor a devolver ao fiduciante de R$ 52.786,00 (id 340649156), bem como comprovante do depósito efetuado judicialmente (id 340649157).

De acordo com a matrícula atualizada do imóvel, por escritura pública de compra e venda, lavrada aos 17/03/2025, a CEF vendeu o imóvel a Cléber Bento da Silva, pelo preço de R$ 224.000,00. O preço acima corresponde ao lance vencedor no Leilão SFI nº 0102/0224, nos termos do edital de leilão (id 346457788, p. 5).

Foi juntado aos autos o termo de arrematação, do qual se verifica que o imóvel foi arrematado no 2º leilão, realizado em 19/02/2025, pelo valor de R$ 224.000,00 (id 353103200).

Mesmo no caso de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, inexistindo exercício do direito de preferência, o resultado positivo de leilão extrajudicial põe fim às discussões jurídicas pertinentes à purgação da mora pelo devedor-fiduciante (salvo casos excepcionais de vícios cujo controle judicial é indispensável). Pela sequência dos procedimentos tratados na Lei nº 9.514/1997, a arrematação do bem que foi objeto do contrato de alienação fiduciária tem por pressuposto a regularidade formal e material da consolidação da propriedade e da realização do leilão extrajudicial (em face do qual não houve exercício do direito de preferência por parte do devedor-fiduciante), a partir do que emerge a necessária proteção do arrematante (terceiro de boa-fé).

Ademais, o arrematante de boa-fé é juridicamente interessado e deve integrar a lide desde então, como litisconsorte passivo necessário em litígios envolvendo o bem imóvel correspondente, assegurando-lhe a ampla devesa e o contraditório para a manutenção do que adquiriu em leilão extrajudicial.

Este E.TRF da 3ª Região tem firme entendimento no sentido de, caso já arrematado o bem por terceiro de boa-fé (ainda que o devedor-fiduciante tenha manifestado intenção de pagamento da quantia devida, sem contudo, implementá-la), a purgação da mora não será mais possível em razão dos prejuízos que poderia sofrer o arrematante do imóvel, como se pode notar na SEGUNDA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 2188995 - 0008330-03.2014.4.03.6102, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL COTRIM GUIMARÃES, julgado em 01/02/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:13/09/2018); no mesmo sentido, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5018790-92.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ ALBERTO DE SOUZA RIBEIRO, julgado em 27/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 01/03/2019.

Quanto à alegação de que o imóvel foi arrematado por preço vil, conforme prevê o art. 24, VI, e o art. 27, §§1º e 2º, ambos da Lei nº 9.514/1997, para efeito de leilão extrajudicial, o contrato de alienação fiduciária deve prever a indicação do valor do imóvel e os critérios para a respectiva revisão, não podendo haver arrematação, em primeiro leilão, por montante inferior ao “valor do imóvel” (conforme efetiva avaliação); já em segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao “valor da dívida” (assim entendido o valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação).

Muito embora o art. 27, §2º, da Lei nº 9.514/1997 possibilite a venda do imóvel em segundo leilão por valor superior ao da dívida, a jurisprudência sedimentou-se no sentido de que a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de ocorrer enriquecimento sem causa em favor da credora fiduciária. Confiram-se, nesse sentido, os seguintes julgados do C. STJ e desta E. Corte:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO.

1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores.

2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.

3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes.

4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido.

(AgInt nos EDcl no REsp 1931921/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2021, DJe 25/11/2021).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO PELA CONFIRMAÇÃO DA DECISÃO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA QUE SUSPENDEU OS EFEITOS DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. VALOR DO IMÓVEL. PREÇO VIL. PREMISSA FÁTICA. ANÁLISE DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC/1973. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte tem adotado como parâmetro para a aferição da configuração de preço vil o valor de 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem.

2. Diante das circunstâncias fáticas do caso, o acórdão estadual firmou premissa quanto ao fato de o valor da aquisição do bem ser considerado vil, porquanto correspondente a 48% do valor venal do imóvel. Dessa forma, qualquer alteração nesse quadro demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado a esta Corte em virtude do óbice da Súmula n. 7/STJ.

3. Ademais, é firme o posicionamento do STJ no sentido de que é inviável a interposição do especial no qual se visa a discutir o preenchimento, ou não, dos requisitos da antecipação da tutela previstos no art. 273 do CPC de 1973, porquanto tal discussão ensejaria o reexame do substrato fático-probatório levado em consideração pelas instâncias ordinárias, o que é vedado no âmbito do recurso especial, em virtude do óbice do enunciado da Súmula 7/STJ.

4. Agravo interno improvido.

(AgInt no AREsp 903.138/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/11/2016, DJe 24/11/2016).

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO PREVISTO PELA LEI 9.514/97. PURGAÇÃO DA MORA ANTES DA ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE APÓS A LEI 13.465/17. EXERCÍCIO DE PREFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE APÓS O REGISTRO DA ARREMATAÇÃO. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. PRESTAÇÃO DE CONTAS. PERDAS E DANOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

(...)

XIII - A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão ou de posterior venda direta em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil. Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no art. 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no art. 891, caput e parágrafo único do novo CPC, ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz.

XIV - A arrematação do imóvel por valor irrisório configura prática abusiva, quer aconteça no âmbito dos leilões disciplinados pela Lei 9.514/97, que aconteça por venda direta a terceiros. Se a venda do imóvel se deu por valor inferior à metade do valor do imóvel, a execução poderá ser anulada, ou o credor condenado a prestar contas das operações, com o potencial de ter de pagar ao devedor o valor que excede seu crédito até metade do valor da avaliação do imóvel. Condenação nesse sentido não prejudica a compensação de despesas referentes ao período posterior à arrematação e anterior à imissão na posse.

XV - Nestas condições, há fortes indícios de que a venda do imóvel se deu por preço vil, fato esse que deve ser levado em consideração para o julgamento da apelação nos termos do art. 933 do CPC. Considerando que a parte Autora despendeu grandes esforços processuais, mas em momento algum conseguiu comprovar sua capacidade material de purgar a mora ou exercer o direito de preferência, considerando ainda o interesse dos terceiros envolvidos, não há justificativa plausível para a anulação do procedimentos. Tais circunstâncias, no entanto, não afastam o dever da parte Ré em prestar as devidas contas dos valores praticados na execução, além de arcar com as eventuais perdas e danos, considerando a diferença entre 50% do valor do imóvel e a dívida consolidada por ocasião de sua venda direta, supondo que a dívida não seja superior àquele montante.

XVI - Na esteira da decisão proferida por esta Primeira Turma nos autos do processo 5000063-10.2018.4.03.6136, é de rigor afastar a condenação da parte Autora ao pagamento de multa e indenização por litigância de má-fé.

XVII - Embargos de declaração acolhidos para suprir as omissões apontadas e dar parcial provimento à apelação para condenar a EMGEA a prestar contas da execução extrajudicial da dívida, além de afastar as condenações por litigância de má fé. Considerando a sucumbência recíproca, reduzida a condenação da parte Autora ao pagamento de honorários advocatícios para 10% do valor da causa, além de condenar a EMGEA ao pagamento de honorários advocatícios no montante de 10% do valor da condenação, assim considerado o proveito econômico obtido pela parte Autora.

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0000109-21.2017.4.03.6136, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 10/03/2022, DJEN DATA: 15/03/2022).

A nova redação do art. 27, §2º, da Lei nº 9.514/1997, dada pela Lei nº 14.711, de 30/10/2023, reforça tal entendimento, ao determinar que, caso o maior lance oferecido no 2º leilão não alcance o valor integral da dívida, poderá ser aceito, a exclusivo critério do credor fiduciário, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.

De acordo com a cláusula 18.1 do contrato celebrado entre a parte autora e a CEF, para fins do leilão extrajudicial, as partes adotam os seguintes conceitos: valor do imóvel é o valor da avaliação constante na letra “B.8” (ou seja, R$ 170.000,00), acrescidos dos valores das benfeitorias existentes e que lhe integrem, atualizado monetariamente até a data do leilão, reservando-se a Caixa o direito de reavaliar o imóvel.

Verifica-se do edital de 1º e 2º leilões públicos que o imóvel em discussão foi avaliado em R$ 360.000,00. Constou, ainda, valor de venda em 1º leilão de R$ 360.000,00 e valor de venda em 2º leilão de R$ 216.000,00 (id 353099808).

Assim, não restou demonstrada a oferta ou alienação do imóvel por preço vil, uma vez que o mesmo foi avaliado em R$ 360.000,00 e arrematado, no segundo leilão, por R$ 224.000,00.

Enfim, apesar de ciente dos ônus contratuais livremente assumidos, o devedor-fiduciante não purgou a mora e nem exerceu o direito de preferência assegurado pela legislação, ao mesmo tempo em que não há irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial noticiado nos autos.

Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO à apelação.

Tendo como base o decidido no Tema 1.059/STJ, e em vista o trabalho adicional desenvolvido na fase recursal e considerando o conteúdo da controvérsia, com fundamento no art. 85, §11, do CPC, a verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição deve ser majorada em 10%, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª seção, DJe de 19/10/2017). Observe-se o art. 98, §3º, do CPC, em vista de a parte ser beneficiária de gratuidade.

É o voto.

DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TEMA 1288/STJ. INEXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADE. PREÇO VIL NÃO CONFIGURADO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedente ação ordinária proposta em face da Caixa Econômica Federal, na qual se buscou a anulação do procedimento de execução extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária em contrato de financiamento imobiliário.

2. Os autores sustentam a nulidade do procedimento por ausência de intimação pessoal para purgação da mora e ausência de notificação acerca dos leilões. Alegam, ainda, a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, a incidência da teoria do adimplemento substancial e a ocorrência de arrematação por preço vil.

3. A sentença rejeitou os pedidos. No curso do processo, foi informado que o imóvel foi alienado em leilão extrajudicial a terceiro, posteriormente incluído no feito como litisconsorte passivo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se houve irregularidade no procedimento de execução extrajudicial do contrato de alienação fiduciária, especialmente quanto à intimação para purgação da mora e comunicação dos leilões; (ii) se seria possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade; (iii) se a teoria do adimplemento substancial seria aplicável ao caso; e (iv) se a arrematação do imóvel ocorreu por preço vil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O contrato celebrado entre as partes prevê financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, regido pelos arts. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. O inadimplemento das obrigações autoriza a constituição em mora do devedor e, não havendo purgação no prazo legal, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

6. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é constitucional, conforme entendimento firmado pelo STF no Tema 982, e não impede a apreciação judicial de eventuais irregularidades.

7. No caso concreto, consta dos autos prova da intimação pessoal de um dos devedores para purgação da mora, realizada pelo Registro de Imóveis. A certidão emitida pelo oficial registrador possui fé pública e não foi infirmada por prova em contrário.

8. A notificação de apenas um dos devedores não invalida o procedimento, pois o contrato estabelece responsabilidade solidária entre os mutuários e poderes recíprocos para recebimento de notificações e intimações.

9. Também restou comprovada a comunicação acerca da realização dos leilões do imóvel, com envio de correspondência aos autores informando as datas designadas, circunstância reconhecida pela própria parte autora em manifestação nos autos.

10. A possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade foi afastada pelas alterações introduzidas pela Lei nº 13.465/2017, que restringiram tal faculdade ao período anterior à averbação da consolidação da propriedade, assegurando ao devedor, posteriormente, apenas o direito de preferência até a realização do segundo leilão (Tema 1288//STJ).

11. No caso concreto, a manifestação de intenção de purgar a mora ocorreu após a vigência da referida alteração legislativa, quando já consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária, circunstância que impede o restabelecimento do contrato.

12. A teoria do adimplemento substancial não se aplica à hipótese, pois foram quitadas apenas 80 das 360 prestações previstas, remanescendo parcela significativa da dívida, correspondente a aproximadamente 78% do valor contratado.

13. O imóvel foi arrematado em segundo leilão pelo valor de R$ 224.000,00, enquanto o edital indicava avaliação de R$ 360.000,00. Assim, o lance vencedor correspondeu a valor superior a 50% da avaliação do bem, afastando a caracterização de preço vil.

14. Após a venda do imóvel, foi apurado saldo remanescente em favor dos devedores, devidamente depositado judicialmente, em conformidade com a disciplina legal aplicável.

15. A arrematação por terceiro de boa-fé consolida a situação jurídica do bem e impede a reabertura da discussão acerca da purgação da mora, inexistindo vício formal ou material capaz de invalidar o procedimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

16. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. O procedimento de execução extrajudicial do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997 é constitucional e admite controle judicial apenas quanto à regularidade de seus atos. 2. Após as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, assegurando-se posteriormente ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel. 3. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando remanesce parcela significativa da dívida contratual. 4. Não se caracteriza preço vil quando o imóvel é arrematado por valor superior a 50% da avaliação do bem em leilão extrajudicial.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5º, XXXV; CF/1988, art. 6º; CPC, art. 85, §11; CPC, art. 487, I; Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 26 e 27; Lei nº 9.514/1997, art. 27, §§2º-A e 2º-B; Lei nº 13.465/2017; Decreto-Lei nº 70/1966, art. 34.

Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982/RG; STJ, REsp 1.155.716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 13/03/2012; STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 18/11/2014; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.931.921/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 22/11/2021; STJ, AgInt no AREsp 903.138/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 10/11/2016; TRF3, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100; TRF3, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114; TRF3, AI 5019613-66.2018.4.03.0000; TRF3, AI 5016167-55.2018.4.03.0000; TRF3, ApCiv 5000217-92.2017.4.03.6126; TRF3, ApCiv 5000984-21.2017.4.03.6130; TRF3, AI 0027087-52.2013.4.03.0000; TRF3, Ap 0008330-03.2014.4.03.6102; TRF3, AI 5018790-92.2018.4.03.0000.