A Juíza Federal Convocada Eliana Borges de Mello Marcelo (Relatora):

Os autores ajuizaram a presente ação para reconhecer a nulidade do leilão do imóvel, que adquiriram por meio de “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV)”, assegurando então a manutenção da posse do referido bem.

Na alienação fiduciária de coisa imóvel, prevista no artigo 22 da Lei 9.514/1997, o devedor, na condição de fiduciante, detém a propriedade fiduciária do imóvel por meio do registro contratual no cartório competente, possuindo-o diretamente o bem enquanto quita a dívida com os respectivos encargos.

Somente com o pagamento integral, encerra-se a posse indireta, exercida pelo credor, denominado de fiduciário, com a consequente resolução da propriedade fiduciária, culminando na constituição da propriedade plena do imóvel em favor do fiduciante.

Contudo, vencida a dívida e não paga, há a necessidade de intimação pessoal do devedor e do terceiro fiduciante, para satisfazer a prestação vencida, as vincendas até a data do pagamento e os demais encargos contratuais e legais, no prazo de 15 dias, nos termos do artigo 26, §1º, da Lei 9.514/1997.

Caso essa mora não seja purgada no prazo legal, o artigo 26, §3º, da Lei 9.514/1997 preceitua que a propriedade será consolidada em favor do credor, possibilitando o leilão do imóvel em procedimento extrajudicial regulamentado pelos artigos 26-A, 27 e 27-A desse mesmo diploma legal.

Em decorrência dessa previsão normativa, entende-se que o contrato em comento possui “cláusula de alienação fiduciária de imóvel dado em garantia”, já declarada constitucional no Tema 982 do STF:

Tema 982 do STF: É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal

Na hipótese dos autos, a controvérsia consiste em analisar se (1) o artigo 26, §1º, da Lei 9.514/1997 demanda a intimação pessoal de ambos os cônjuges, ante a sua natureza personalíssima, e (2) os leilões extrajudiciais seriam nulos pela falta de intimação dos autores quanto à data, ao local e ao horário, por cercearem o direito de preferência na aquisição do imóvel.

Quanto ao primeiro ponto, o item 31 do contrato (ID 428757966, f. 22 dos autos principais) expressamente dispõe que, em caso de pluralidade de devedores, declaram-se solidariamente responsáveis pelas dívidas, bem como constituem-se procuradores recíprocos:

31. OUTORGA DE PROCURAÇÕES – Havendo dois ou mais DEVEDOR(ES), todos se declaram solidariamente responsáveis pelas obrigações assumidas perante a CAIXA e constituem-se procuradores recíprocos, até o cumprimento de todas as obrigações deste contrato com poderes irrevogáveis para foro em geral e os especiais para requerer, concordar, recorrer, transigir, receber e dar quitação, desistir, receber citações, notificações, intimações, inclusive de penhora, leilão ou praça, embargar, enfim, praticar todos os atos necessários ao bom e fiel desempenho do presente mandato.

Por haver disposição contratual específica que concede poderes recíprocos de procuradores entre os mutuários, torna-se dispensável a intimação pessoal e individual de cada um dos devedores, conforme já reconhecido por esta Corte:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PURGA DA MORA. NOTIFICAÇÃO DE APENAS UM DOS CÔNJUGES. CLÁUSULA CONTRATUAL DE PROCURAÇÃO RECÍPROCA. VALIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO. (...) A Lei nº 9.514/97 (art. 26, §§ 1º e 3º) exige a intimação pessoal do fiduciante ou de seu representante legal para purgação da mora, admitindo-se a notificação por meio do Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos ou via postal. É suficiente a intimação recebida por um dos cônjuges codevedores quando o contrato prevê solidariedade e procuração recíproca, presumindo-se a ciência do outro, conforme jurisprudência consolidada do STJ e desta Corte. O contrato celebrado contém cláusula expressa de solidariedade e outorga de poderes entre os devedores para recebimento de notificações, o que legitima a intimação realizada somente ao marido da agravante (...) Tese de julgamento: A notificação para purgação da mora dirigida a apenas um dos cônjuges devedor-fiduciantes é válida quando há cláusula contratual de solidariedade e de outorga recíproca de poderes. (...)                                                

No que tange à nulidade do leilão pela falta de intimação pessoal dos autores, vê-se que, como bem destacado pela decisão monocrática (ID 345292578, f. 8), a ação foi ajuizada previamente à realização desses atos:

Em relação ao pedido de nulidade em virtude da ausência de notificação acerca da data de realização dos leilões, filio-me ao entendimento de que o ajuizamento da ação (22/09/2025) dias antes da realização dos leilões (1ª praça: 07/10/2025 e 2ª praça: 14/10/2025) induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão.

A intimação consiste em ato de comunicação, que busca cientificar a parte de determinado evento ou provocar sua manifestação sobre alguma circunstância, de forma que, se foi possível obter a informação por fonte diversa, ela se torna mera formalidade, incapaz de gerar qualquer nulidade, por inexistência de prejuízo.

Na hipótese, constata-se a ciência inequívoca dos autores, a partir do ajuizamento da ação, em que já requereu liminarmente a nulidade dos leilões, dispensando a respectiva a intimação pessoal, exatamente por se tratar de medida inócua, nos termos da jurisprudência desta Corte:

AREsp 2.692.554, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025 PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (...) 2. A finalidade da norma que exige a intimação do devedor sobre as datas do leilão é assegurar-lhe a oportunidade de exercer o direito de preferência. Demonstrado que o devedor teve ciência inequívoca do ato, a ponto de ajuizar ação para sustá-lo, o objetivo legal foi alcançado, não havendo que se falar em nulidade por vício formal, em aplicação dos princípios da instrumentalidade das formas e da vedação ao comportamento contraditório (pas de nullité sans grief). Precedentes.

Assim, o não exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, previsto no artigo 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/97, não adveio de cerceamento de suas faculdades, mas sim da vontade dos autores.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.

É como voto.