O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): Trata-se de retorno dos autos à Turma julgadora para eventual juízo de retratação, nos termos do art. 1.040, II, do Código de Processo Civil, em razão do julgamento, pelo Superior Tribunal de Justiça, do Tema 1.288.

Na origem, Marcelo Alves de Araujo e Edna Aparecida Madeira de Araujo ajuizaram ação em face da Caixa Econômica Federal, Cleonice Cezario Lima Dadario e Emerson Dadario, objetivando, em síntese, a anulação do procedimento de execução extrajudicial relativo a contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, bem como dos atos de consolidação da propriedade e leilão do imóvel.

A sentença julgou improcedentes os pedidos, ao fundamento de que o contrato se submetia ao regime da Lei n.º 9.514/1997, que os autores estavam inadimplentes, que houve regular notificação para purgação da mora e que não foram comprovadas as abusividades contratuais alegadas.

Os autores interpuseram apelação. Alegaram, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ausência de prova pericial e deficiência de fundamentação. No mérito, reiteraram a inconstitucionalidade da execução extrajudicial, a inaplicabilidade da Lei n.º 13.465/2017 ao contrato firmado antes de sua vigência, a necessidade de intimação pessoal para os leilões, a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação e a existência de irregularidades contratuais.

A 1ª Turma negou provimento à apelação, mantendo a sentença de improcedência.

Foram opostos embargos de declaração, parcialmente acolhidos apenas para correção de erro material, sem alteração do resultado do julgamento.

Os autores interpuseram recurso especial. Em razão da afetação da matéria pelo Superior Tribunal de Justiça e, posteriormente, do julgamento do Tema 1.288, a Vice-Presidência determinou a devolução dos autos à Turma julgadora para verificação de eventual juízo de retratação.

É o relatório.

O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): Os autos retornaram a esta Turma exclusivamente para eventual juízo de retratação, nos termos do art. 1.040, II, do Código de Processo Civil, em razão do julgamento do Tema 1.288 pelo Superior Tribunal de Justiça.

O reexame, nesta fase processual, deve ficar limitado à verificação de compatibilidade entre o acórdão anteriormente proferido e a orientação vinculante firmada no recurso repetitivo. Não se trata, portanto, de novo julgamento integral da apelação, nem de reabertura das demais questões já apreciadas pelo colegiado.

No Tema 1.288, o Superior Tribunal de Justiça fixou orientação sobre os efeitos da purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de imóvel, especialmente diante da superveniência da Lei n.º 13.465/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei n.º 9.514/1997.

A tese firmada distingue duas situações. Para os casos anteriores à Lei n.º 13.465/2017, se consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor e purgada a mora pelo devedor fiduciante, nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n.º 70/1966, impõe-se o desfazimento da consolidação e a retomada do contrato.

A partir da entrada em vigor da Lei n.º 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária e não purgada a mora, assegura-se ao devedor apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/1997.

No caso concreto, o acórdão anteriormente proferido não diverge dessa orientação.

Embora o contrato de financiamento tenha sido celebrado antes da Lei n.º 13.465/2017, a propriedade foi consolidada em favor da CEF em 13/12/2018, de modo que a hipótese examinada nos autos não se amolda à primeira situação tratada no repetitivo.

Além disso, não há notícia de purgação integral e tempestiva da mora, nos moldes exigidos para desfazer a consolidação da propriedade e restabelecer o contrato.

Ao contrário, a pretensão deduzida pelos autores consistia, em essência, no reconhecimento da possibilidade de purgar a mora após a consolidação da propriedade, mediante pagamento do valor correspondente às parcelas vencidas ou de quantia reputada suficiente para retomada do contrato.

Essa tese foi expressamente rejeitada pelo acórdão recorrido, que assentou que, uma vez consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário, não basta o pagamento das prestações vencidas, cabendo ao devedor observar o regime legal então aplicável.

Essa conclusão é compatível com o Tema 1.288, pois, para as situações submetidas ao regime posterior à Lei n.º 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária e não purgada a mora, o devedor não possui direito à restauração do contrato mediante pagamento parcial do débito, subsistindo apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/1997. Veja-se:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. TEMA 1288. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.465/2017 A CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação anulatória de execução extrajudicial cumulada com pedido de suspensão de leilão e restituição de prazo para purgação da mora, manteve a sentença que permitiu a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, mesmo após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017.

2. A questão em discussão consiste em saber se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade em momento posterior ao início de vigência.

3. A Lei n. 13.465/2017, ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, alterou o regime jurídico da purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível a purgação da mora, sendo garantido ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel.

4. A aplicação da Lei n. 13.465/2017 deve considerar a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, sendo irrelevante a data de celebração do contrato.

5. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorre após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 e a mora não foi purgada, aplica-se o regime jurídico da lei nova, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência.

6. O acórdão recorrido violou a legislação federal ao restringir a aplicabilidade da Lei n. 13.465/2017 aos contratos firmados após sua vigência, contrariando o entendimento consolidado nesta Corte Superior.

7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a matéria contida no art. 6º da LINDB tem caráter constitucional, sendo inviável sua apreciação em recurso especial.

8. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Tema 1288. 1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

9. Julgamento do caso concreto: Recurso especial provido para reformar o acórdão de origem e julgar improcedente a ação.

(REsp n. 2.126.726/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 10/12/2025, DJEN de 17/12/2025.)” (grifei)

Também não se identifica incompatibilidade quanto à necessidade de intimação dos devedores. O acórdão anterior registrou que a instituição financeira comprovou a regular notificação para purgação da mora e a ciência dos devedores acerca dos leilões, concluindo pela validade do procedimento extrajudicial.

Essa premissa fática, assentada no julgamento colegiado, não é alterada pelo Tema 1.288, que não dispensa a observância das formalidades legais, mas disciplina as consequências jurídicas da purgação, ou não, da mora em relação à consolidação da propriedade fiduciária.

As demais alegações deduzidas na apelação, relativas a cerceamento de defesa, necessidade de prova pericial, supostas abusividades do sistema de amortização, seguro, taxa de administração e demais encargos contratuais, não integram o objeto do juízo de retratação. Tais matérias foram apreciadas no acórdão anterior e não são alcançadas pela tese repetitiva que motivou a devolução dos autos.

Assim, constatada a conformidade do acórdão com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.288, não há razão para retratação.

Ante o exposto, em juízo de retratação, voto por manter o acórdão anteriormente proferido pela 1ª Turma, por estar em consonância com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.288, determinando-se a devolução dos autos à Vice-Presidência para as providências cabíveis.

É como voto.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. TEMA 1.288 DO STJ. CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM O PRECEDENTE REPETITIVO. MANUTENÇÃO DO JULGADO. AUSÊNCIA DE RETRATAÇÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta em ação ajuizada com o objetivo de anular procedimento de execução extrajudicial decorrente de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, bem como os atos de consolidação da propriedade e de leilão do imóvel. A sentença julgou improcedentes os pedidos por reconhecer a regularidade do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, a inadimplência dos devedores, a regular notificação para purgação da mora e a ausência de comprovação das alegadas abusividades contratuais. Após o desprovimento da apelação e o parcial acolhimento dos embargos de declaração apenas para correção de erro material, os autos retornaram à Turma para eventual juízo de retratação em razão do julgamento do Tema 1.288 pelo Superior Tribunal de Justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão anteriormente proferido diverge da tese vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.288 acerca dos efeitos da purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de imóvel após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017; e (ii) estabelecer se há fundamento para retratação do julgamento que reconheceu a validade da consolidação da propriedade fiduciária e do procedimento de execução extrajudicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O juízo de retratação limita-se à verificação da compatibilidade entre o acórdão recorrido e a orientação vinculante firmada em recurso repetitivo, sem reabertura das demais matérias já decididas pelo colegiado.

4. O Tema 1.288 do STJ estabelece que, antes da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora após a consolidação da propriedade, nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, impõe o desfazimento da consolidação e a retomada do contrato, enquanto, após a vigência da lei nova, consolidada a propriedade e não purgada a mora, o devedor possui apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

5. A consolidação da propriedade fiduciária ocorreu em 13/12/2018, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual o caso se submete ao regime jurídico introduzido pela referida lei, independentemente da data de celebração do contrato.

6. Não houve comprovação de purgação integral e tempestiva da mora apta a desfazer a consolidação da propriedade fiduciária e restabelecer o contrato de financiamento.

7. A pretensão de restabelecimento do contrato mediante pagamento das parcelas vencidas após a consolidação da propriedade contraria a disciplina legal vigente após a Lei nº 13.465/2017 e a orientação firmada no Tema 1.288.

8. A regular notificação para purgação da mora e a ciência dos devedores acerca dos leilões foram reconhecidas no acórdão recorrido, premissas fáticas que permanecem inalteradas e não são afetadas pela tese repetitiva.

9. As alegações relativas a cerceamento de defesa, necessidade de prova pericial e supostas abusividades contratuais não integram o objeto do juízo de retratação, por não guardarem relação com a matéria decidida no Tema 1.288.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Retratação não exercida. Acórdão mantido.

Tese de julgamento:

1. A aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos de alienação fiduciária depende da data da consolidação da propriedade fiduciária e da purgação da mora, sendo irrelevante a data de celebração do contrato.

2. Consolidada a propriedade fiduciária após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 e inexistente purgação tempestiva da mora, o devedor fiduciante possui apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

3. O juízo de retratação previsto no art. 1.040, II, do CPC restringe-se à verificação de conformidade do acórdão recorrido com a tese firmada em recurso repetitivo.

4. Reconhecida a compatibilidade entre o acórdão recorrido e o Tema 1.288 do STJ, impõe-se a manutenção do julgado anteriormente proferido.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.040, II; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 2º-B; Lei nº 9.514/1997, art. 39, II; Lei nº 13.465/2017; Decreto-Lei nº 70/1966, art. 34.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 10.12.2025, DJEN 17.12.2025 (Tema 1.288 dos recursos repetitivos).