O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): Trata-se de agravo de instrumento interposto por Guilherme Rodrigues da Costa e Ana Paula Pereira da Silva contra decisão proferida pelo Juízo da 12ª Vara Cível Federal de São Paulo/SP, nos autos da ação anulatória nº 5018010-44.2025.4.03.6100, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, que indeferiu o pedido de tutela provisória destinado à suspensão do procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária.

O juízo de origem indeferiu a tutela provisória.

Nas razões recursais, os agravantes sustentam, em síntese, que:

a) há nulidade no procedimento de execução extrajudicial, em razão da ausência de notificação pessoal para purgação da mora e da falta de ciência regular acerca dos leilões;

b) o depósito judicial realizado antes das datas designadas para os leilões deve ser admitido como forma de purgação da mora, sobretudo porque o contrato foi celebrado em 13/11/2014, antes das alterações introduzidas pela Lei n.º 13.465/2017.

Neste Tribunal, foi deferido parcialmente o efeito suspensivo pleiteado, apenas para assegurar aos devedores fiduciantes o direito de purgar a mora, mediante complementação do depósito realizado, se insuficiente, após a apresentação do valor correto pela Caixa Econômica Federal (ID 343006024).

A Caixa Econômica Federal apresentou contrarrazões ao agravo e interpôs agravo interno contra a decisão que deferiu parcialmente o efeito suspensivo.

Os agravantes apresentaram contraminuta ao agravo interno.

É o relatório.

O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): A questão submetida a julgamento diz respeito à presença, ou não, dos requisitos para concessão de tutela provisória destinada a suspender ou limitar os efeitos do procedimento de execução extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal, em razão de alegada irregularidade na notificação dos devedores e do pedido de reconhecimento do direito à purgação da mora.

De início, não há elementos suficientes, ao menos nesta fase de cognição própria do agravo de instrumento, para reconhecer a nulidade do procedimento extrajudicial por ausência de notificação.

Consignou-se em primeiro grau que a matrícula do imóvel registra a notificação dos fiduciantes para purgação da mora e o decurso do prazo legal sem pagamento.

A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui presunção relativa de veracidade, de modo que cabia aos agravantes apresentar elemento concreto apto a afastar a regularidade formal do ato registral.

Essa prova, por ora, não foi produzida.

A mera alegação de ausência de ciência inequívoca não é suficiente para desconstituir, em tutela provisória, a presunção de legitimidade dos atos praticados no âmbito do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.

Também não se mostra bastante, para esse fim, a afirmação de que os devedores somente teriam tomado conhecimento do leilão por intermédio de terceiros, especialmente porque a própria petição inicial da ação originária, distribuída em 29/06/2025, já indicava as datas designadas para os leilões de 11/08/2025 e 14/08/2025.

A decisão agravada deve, portanto, ser mantida quanto ao afastamento, em cognição sumária, da alegação de nulidade do procedimento extrajudicial por ausência de notificação.

Além disso, cabe destacar que, no caso concreto, a consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal ocorreu em 24/03/2025, já sob a vigência da Lei nº 13.465/2017. O depósito judicial realizado pelos agravantes, em 07/08/2025, foi posterior à consolidação da propriedade.

Essa circunstância é determinante para a solução do recurso.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n.º 2.126.726/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, Tema 1288, firmou entendimento no sentido de que a aplicação da Lei nº 13.465/2017 não depende da data de celebração do contrato de alienação fiduciária, mas da data da consolidação da propriedade e da purgação da mora.

Ficou assentado que, antes da entrada em vigor da Lei n.º 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n.º 70/1966, impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário.

Por outro lado, a partir da entrada em vigor da Lei n.º 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/1997.

Desse modo, ainda que o contrato tenha sido celebrado antes da Lei n.º 13.465/2017, não subsiste, no caso, direito à purgação da mora após a consolidação da propriedade.

O depósito judicial efetuado pelos agravantes em momento posterior à consolidação não tem o efeito de restabelecer o contrato ou desfazer o ato registral, podendo ser examinado, quando muito, à luz das regras próprias do direito de preferência, se preenchidos os requisitos legais.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento e julgo prejudicado o agravo interno.

É como voto.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGADA NULIDADE DE NOTIFICAÇÃO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. APLICAÇÃO DO TEMA 1288 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE RESTABELECIMENTO DO CONTRATO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela provisória requerida em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, visando à suspensão do procedimento de execução extrajudicial de imóvel financiado com garantia de alienação fiduciária. Os agravantes alegam nulidade do procedimento por ausência de notificação pessoal para purgação da mora e por falta de ciência regular dos leilões, além de sustentarem a possibilidade de purgação da mora mediante depósito judicial realizado antes das datas designadas para os leilões.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se há elementos suficientes para reconhecer, em sede de tutela provisória, a nulidade do procedimento de execução extrajudicial por ausência de notificação regular dos devedores fiduciantes; e (ii) estabelecer se é admissível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, quando esta ocorreu já sob a vigência da Lei nº 13.465/2017.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A matrícula do imóvel registra a notificação dos fiduciantes para purgação da mora e o decurso do prazo legal sem pagamento, conferindo presunção relativa de veracidade ao ato registral.

4. Os agravantes não apresentam elemento concreto apto a afastar a presunção de legitimidade dos atos praticados no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.

5. A mera alegação de ausência de ciência inequívoca e a afirmação de conhecimento dos leilões por intermédio de terceiros não são suficientes para demonstrar irregularidade do procedimento em cognição sumária.

6. A consolidação da propriedade fiduciária ocorreu em 24/03/2025, já sob a vigência da Lei nº 13.465/2017, enquanto o depósito judicial foi realizado apenas em 07/08/2025, posteriormente à consolidação.

7. O Tema 1288 do STJ estabelece que a aplicação da Lei nº 13.465/2017 depende da data da consolidação da propriedade e da purgação da mora, e não da data de celebração do contrato de alienação fiduciária.

8. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária sem purgação da mora, o devedor fiduciante não possui direito ao restabelecimento do contrato, sendo-lhe assegurado apenas o exercício do direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

9. O depósito judicial realizado após a consolidação da propriedade não produz o efeito de desfazer o ato registral nem de restabelecer o contrato de financiamento imobiliário.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido. Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento:

1. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis goza de presunção relativa de veracidade e somente pode ser afastada mediante prova concreta de irregularidade do procedimento de notificação.

2. A alegação genérica de ausência de ciência da execução extrajudicial não é suficiente para afastar, em tutela provisória, a legitimidade dos atos de consolidação da propriedade fiduciária.

3. A aplicação da Lei nº 13.465/2017 em contratos garantidos por alienação fiduciária depende da data da consolidação da propriedade e da purgação da mora, e não da data de celebração do contrato.

4. Após a consolidação da propriedade fiduciária ocorrida sob a vigência da Lei nº 13.465/2017, não subsiste direito à purgação da mora com restabelecimento do contrato, sendo assegurado ao devedor apenas o direito de preferência previsto em lei.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 2º-B; Lei nº 13.465/2017; Decreto-Lei nº 70/1966, art. 34.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.126.726/SP.