Trata-se de agravo de instrumento interposto por Jéssica Soares de Medeiros contra decisão proferida nos autos do procedimento comum nº 5001368-39.2024.4.03.6000, que indeferiu o pedido de tutela de urgência destinado à suspensão de leilão extrajudicial e de eventual imissão na posse de imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal.

A agravante alega, em síntese, que o contrato foi celebrado em contexto de fraude ou vício de consentimento, que contém encargos abusivos, que sua situação financeira se deteriorou e que não houve comunicação regular dos atos extrajudiciais. Requer a suspensão do procedimento até o julgamento da ação revisional.

A tutela recursal foi indeferida.

É o relatório.

O Juiz Federal Convocado Ney Gustavo Paes de Andrade (Relator):

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento.

A controvérsia cinge-se à presença dos requisitos necessários à suspensão dos atos de consolidação, leilão e imissão na posse, diante das alegações de fraude na formação do contrato, de abusividade contratual e de ausência de comunicação regular dos atos extrajudiciais. Nos termos do parágrafo único do art. 995 c/c o art. 1.019, I, do CPC, a concessão da tutela recursal pressupõe a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave ou de difícil reparação, requisitos que devem ser examinados à luz do regime legal a que se submete o contrato em disputa, garantido por alienação fiduciária de imóvel e disciplinado pela Lei nº 9.514/1997.

Nesse quadro normativo, o Supremo Tribunal Federal (STF), no julgamento do Tema 982 da repercussão geral, reconheceu a constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto nesse diploma, assentando sua compatibilidade com as garantias processuais estabelecidas na Constituição Federal. O precedente não impede o controle judicial de eventuais ilegalidades concretas, mas afasta a premissa de que a consolidação da propriedade e os atos subsequentes dependeriam, por si sós, de prévia intervenção judicial.

Nessa mesma linha, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema Repetitivo 29, que deu origem à Súmula 380, firmou orientação no sentido de que "a simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor". Já no Tema Repetitivo 28, o Tribunal estabeleceu que apenas o reconhecimento da abusividade dos encargos exigidos durante o período de normalidade contratual é capaz de descaracterizar a mora.

Desses precedentes decorre que o ajuizamento da ação revisional, a alegação de dificuldade financeira e a intenção de depositar valor considerado incontroverso não bastam, isoladamente, para impedir o exercício dos direitos decorrentes da garantia fiduciária: a suspensão provisória do procedimento depende de demonstração concreta da plausibilidade das irregularidades invocadas.

No caso concreto, a agravante sustenta que foi induzida em erro na contratação, que seus dados pessoais e profissionais teriam sido inseridos incorretamente, que os encargos seriam abusivos e que não houve regular comunicação dos atos extrajudiciais.

Essas alegações são relevantes para o julgamento da ação, mas, ao tempo da decisão agravada, não vinham acompanhadas de elementos documentais suficientes para demonstrar a probabilidade do direito. Com efeito, não há documentação completa que permita verificar o número de parcelas efetivamente pagas, o valor atualizado da dívida, os encargos incidentes, a existência e o estágio de eventual procedimento de consolidação da propriedade ou a forma pela qual teriam sido realizadas as respectivas intimações, insuficiência esta que a própria decisão agravada já havia consignado expressamente.

Também a alegação de vício de consentimento não pode ser acolhida apenas a partir da afirmação de que a agravante teria sido "enganada" ou de que determinados dados contratuais não corresponderiam à sua situação real: sua apuração exige o exame das circunstâncias da contratação, da documentação apresentada, da participação dos intermediários e da eventual influência das informações questionadas sobre a formação da vontade.

Do mesmo modo, a revisão dos encargos pressupõe a identificação das cláusulas impugnadas, dos índices efetivamente aplicados e da repercussão concreta de eventual ilegalidade sobre o débito, de modo que a mera discordância com a evolução do saldo devedor não permite, antes da análise técnica correspondente, concluir pela abusividade das cobranças ou pela descaracterização da mora.

Essa necessidade de aprofundamento é reforçada pela decisão de saneamento posteriormente proferida no processo originário, que fixou como pontos controvertidos a regularidade do procedimento extrajudicial, a existência de vício de consentimento, a exatidão dos valores cobrados, a legalidade dos encargos e a possibilidade de purgação da mora, além de determinar à Caixa Econômica Federal que apresentasse a íntegra do eventual procedimento extrajudicial, a planilha atualizada do financiamento e o cálculo do débito, facultando posterior avaliação quanto à necessidade de prova pericial contábil. Essa providência superveniente não comprova a procedência das alegações da agravante, mas evidencia que as questões discutidas dependem da produção e do confronto de provas no primeiro grau.

O julgamento deste agravo deve permanecer limitado à verificação dos requisitos da tutela de urgência. Não se afirma, portanto, que o contrato e o procedimento extrajudicial sejam definitivamente regulares, mas apenas que, diante dos elementos existentes ao tempo da decisão recorrida, não estava suficientemente demonstrada a probabilidade do direito necessária à suspensão imediata dos atos relacionados à garantia fiduciária.

Embora o risco de perda da posse do imóvel seja relevante, o perigo de dano não supre a ausência de probabilidade suficientemente demonstrada, pois os requisitos do art. 300 do CPC são cumulativos.

Por essas razões, mantenho a decisão agravada, sem prejuízo de nova apreciação da tutela pelo Juízo de origem caso a instrução, inclusive quanto às intimações, à evolução da dívida ou à existência de vícios contratuais, revele elementos novos capazes de demonstrar a plausibilidade das irregularidades alegadas.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

É como voto.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. FRAUDE E VÍCIOS CONTRATUAIS ALEGADOS. SUSPENSÃO DE LEILÃO. PROVA INSUFICIENTE. INSTRUÇÃO EM CURSO. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu tutela de urgência destinada a suspender atos extrajudiciais relacionados a contrato de financiamento habitacional.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se as alegações de fraude, vício de consentimento, abusividade contratual e irregularidade das intimações estão suficientemente demonstradas para justificar a suspensão imediata do procedimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O procedimento extrajudicial da Lei nº 9.514/1997 é constitucional, conforme o Tema 982 do STF, sem prejuízo do controle jurisdicional de vícios concretamente demonstrados.

4. O Tema 1.288 do STJ disciplina os efeitos da purgação da mora depois da consolidação e o direito de preferência, mas não presume nem afasta, abstratamente, irregularidades de intimação.

5. As alegações recursais não estão acompanhadas de prova suficiente para infirmar, em cognição sumária, os atos documentados. A instrução originária permanece aberta, tendo sido determinada a juntada integral do procedimento extrajudicial e da evolução contratual.

6. A suspensão pretendida não pode ser fundada em controvérsia fática ainda dependente de produção probatória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo de instrumento desprovido.

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Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 995, parágrafo único, e 1.019, I; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27.

Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982 da repercussão geral; STJ, Tema Repetitivo 1.288.