Trata-se de ação versando matéria de contrato de financiamento de imóvel obtido no Sistema Financeiro da Habitação - SFH  aduzindo a parte autora que firmou contrato de financiamento imobiliário com a CEF e que se tornou inadimplente em relação às prestações do financiamento, gerando a mora e tendo se iniciado o procedimento de execução extrajudicial que culminou na consolidação da propriedade do imóvel em 08/08/2024  (Id. 384891834).

Proferida sentença de improcedência do pedido (Id.384891928), interpôs recurso a parte autora, alegando nulidade do procedimento extrajudicial por ausência de intimação pessoal, bem como por irregularidade na intimação quanto às datas dos leilões. Sustenta, ainda, que os editais são nulos por não observarem o prazo mínimo entre o primeiro e o segundo leilão público.

 

É o relatório.

Inicialmente, observo que a consolidação da propriedade de imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH é praticada na forma dos artigos 22 e seguintes da Lei n.º 9.514/97 dispondo sobre a alienação fiduciária de coisa imóvel e que, no caso de inadimplemento da dívida e concluído o prazo para a purgação da mora, tendo sido intimados os mutuários por meio do Oficial de Registro de Imóveis, ocorrerá a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário.

No caso dos autos consta certidão do Segundo Oficial de Registro de Imóveis de Guaratinguetá-SP dando conta do decurso do prazo da intimação dos mutuarios, Henrique Antunes Almedia Pinto e Andressa Barbosa Ferreira, sem que os fiduciantes tenham realizado o pagamento das prestações em atraso, acarretando a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal na data de 08/08/2024.

Desta feita, a impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarretou a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira e, conforme entendimento desta Corte, legitima-se a medida nos termos da Lei n. 9.514/97, que não fere direitos do mutuário.

Neste sentido, destaco os seguintes julgados:

PROCESSO CIVIL: AGRAVO LEGAL. ARTIGO 557 DO CPC. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE IMÓVEL. IMPONTUALIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADA EM NOME DA CEF. INSCRIÇÃO DO NOME DO MUTUÁRIO NO CADASTRO DE INADIMPLENTES. POSSIBILIDADE. DIREITO DE ACESSO AO JUDICIÁRIO NÃO VIOLADO.

1. O contrato de financiamento foi firmado nos moldes do artigo 38 da Lei nº 9.514 /97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações, conforme confessado pelos agravantes, acarretou no vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

2. O pagamento da parte incontroversa, por si só, não protege o mutuário contra a execução, bem como da inscrição de seu nome em cadastros de proteção ao crédito. Para obter tal proteção, é preciso depositar integralmente a parte controvertida (§ 2º, artigo 50, Lei n.º 10.931/2004) ou obter do Judiciário decisão nos termos do § 4º do artigo 50 da referida lei.

3. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não fere o direito de acesso ao Judiciário, porquanto não proíbe ao devedor, lesado em seu direito, levar a questão à análise judicial.

4. Agravo legal a que se nega provimento.

(TRF3 - QUINTA TURMA, AI 201103000156664, JUIZ ANTONIO CEDENHO, 10/08/2011);

PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - ARTIGO 557, 'CAPUT', DO CPC - POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO - SFH - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA- LEI Nº 9.514 /97 - NÃO PURGAÇÃO DA MORA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM FAVOR DA CREDORA - AGRAVO IMPROVIDO.

I- O fundamento pelo qual o presente recurso foi julgado nos termos do artigo 557, 'caput', do CPC, se deu pela ampla discussão da matéria já pacificada no âmbito desta C. Corte, o que se torna perfeitamente possível devido à previsibilidade do dispositivo.

II - O contrato firmado entre as partes possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.514 /97, cujo regime de satisfação da obrigação difere dos mútuos firmados com garantia hipotecária, posto que na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para a purgação da mora, ocasiona a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária.

III - Diante da especificidade do contrato em comento, não há que se falar na aplicação das disposições do Decreto-Lei nº 70/66 neste particular.

IV - Ademais, o procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário.

V - Conforme se verifica no registro de matrícula do imóvel, a agravante foi devidamente intimada para purgação da mora, todavia, a mesma deixou de fazê-lo, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária.

VI - Registre-se que não há nos autos qualquer documento que infirme as informações constantes na referida averbação da matrícula do imóvel.

VII - Não há ilegalidade na forma utilizada para satisfação dos direitos da credora, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, permitindo à agravante a permanência em imóvel que não mais lhe pertence, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514 /97, uma vez que, com a consolidação da propriedade, o bem se incorporou ao patrimônio da Caixa Econômica Federal.

VIII - Agravo improvido.

(TRF3 - SEGUNDA TURMA, AI 201103000074751, JUIZ COTRIM GUIMARÃES, 07/07/2011);

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. DIREITO REAL. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL EM FAVOR DO CREDOR. IMPROVIMENTO.

1. O contrato firmado entre as partes no presente caso é regido pelas normas do Sistema de Financiamento Imobiliário, não se aplicando as normas do Sistema Financeiro da Habitação, conforme artigo 39 da Lei nº 9.514/97.

2. Na alienação fiduciária, o devedor ou fiduciante transmite a propriedade ao credor ou fiduciário, constituindo-se em favor deste uma propriedade resolúvel, é dizer, contrata como garantia a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel da coisa imóvel, nos termos do artigo 22 da Lei nº 9.514/97. O fiduciante é investido na qualidade de proprietário sob condição resolutiva e pode tornar novamente titular da propriedade plena ao implementar a condição de pagamento da dívida, que constitui objeto do contrato principal, ou seja, com o pagamento da dívida, a propriedade fiduciária do imóvel resolve-se, assim como, vencida e não paga, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

3. Não é possível impedir qualquer providência para evitar a consolidação da propriedade do imóvel em nome da agravada, bem como de promover os leilões, haja vista que ainda assim permaneceria a mora e, conseqüentemente, o direito de constituir direito real sobre o respectivo imóvel.

4. Desse modo, ao realizar o contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária do imóvel, o fiduciante assume o risco de, se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor/fiduciário Caixa Econômica Federal, pois tal imóvel, na realização do contrato, é gravado com direito real, razão pela qual está perfeitamente ciente das conseqüências que o inadimplemento pode acarretar. O risco, então, é consectário lógico da inadimplência, não havendo qualquer ilegalidade ou irregularidade na conduta do fiduciário nesse sentido, uma vez que a consolidação da propriedade plena e exclusiva em favor do fiduciário, nesse caso, se dá em razão deste já ser titular de uma propriedade resolúvel, conforme dispõe o artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

5. Agravo de instrumento improvido.

(TRF da 3ª Região, AI n. 2008.03.00.024938-2, Rel. Des. Fed. Luiz Stefanini, j. 31.03.09).

Cumpre destacar que as certidões expedidas pelo Oficial do Registro de Imóveis constituem documentos públicos e gozam de presunção de legitimidade e veracidade, a qual somente pode ser elidida por prova inequívoca em sentido contrário, inexistente na hipótese dos autos.

Neste sentido:

SFH. CONTRATO DE MÚTUO. ILEGITIMIDADE DA UNIÃO. INTERESSE DE AGIR. NULIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI 70/66. INEXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADES.

1. Não se conhece de pretensão recursal que pugna pela legitimidade de parte que já compõe o litígio.

2. A União é parte ilegítima nas causas que versem sobre os contratos de financiamento habitacional vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

3. A arrematação do imóvel não enseja em carência da ação em demanda que pretende a nulidade do procedimento de execução extrajudicial pelo rito do Decreto-Lei nº 70/66.

4. Não é necessário que os avisos "sejam recebidos pelos próprios mutuários, sendo suficiente a entrega no domicílio 'tindicado". Precedentes do STJ.

5. "A simples negativa de assinatura, por parte do mutuário, não tem o condão de acoimar de nulas ou inexistentes as notificações pessoais realizadas pelo Oficial do Cartório, que tem fé pública." Precedentes deste Tribunal.

6. Inexiste prova em contrário que afaste a presunção de veracidade do ato certificado, tampouco deslegitime ou afaste a fé pública das certidões lavradas por funcionários do Cartório de Títulos e Documentos, quais sejam, a Sub-Oficiala e Oficiala Substituta, pessoas às quais delegadas a atividade funcional pelo oficial público, nos termos da lei.

7. Apelações da CEF e APEMAT providas para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido da parte autora.

(AC 200035000037260, JUÍZA FEDERAL MONICA NEVES AGUIAR DA SILVA (CONV.), TRF1 - QUINTA TURMA, e-DJF1 DATA:26/06/2009 PAGINA:163.);

AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA A PURGAÇÃO DA MORA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DA CERTIDÃO DO OFICIAL DO CARTÓRIO NÃO AFASTADA.

1. Ilegitimidade passiva da União nas causas que versam sobre os contratos de financiamento habitacional vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), uma vez que não faz parte da relação de direito material decorrente do contrato respectivo.

2. Inexistência de prova idônea (C.P.C., arts. 332 e 333, I) para afastar a presunção de legitimidade e de veracidade da certidão expedida pelo oficial do cartório de notas no sentido de que a mutuária foi notificada para a purgação da mora (Decreto-Lei 70/66, art. 31, § 1º).

3. Diferentemente do que alega a Apelante, a exigência de notificação pessoal por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos é apenas para a purgação da mora (Decreto-Lei 70/66, art. 31, § 1o), e não para a realização dos públicos leilões, hipótese em que é suficiente a publicação de editais (Decreto-Lei 70/66, art. 32), que, no caso, foi regularmente procedida. Precedente desta Corte.

4. Falta interesse processual para o ex-mutuário ajuizar ação de consignação em pagamento, após a adjudicação do imóvel pelo agente financeiro. Caso em que a ação de consignação já foi inclusive extinta sem exame do mérito.

5. Apelação a que se nega provimento.

(AC 199839000111414, JUIZ FEDERAL DAVID WILSON DE ABREU PARDO (CONV.), TRF1 - SEXTA TURMA, DJ DATA:26/02/2007 PAGINA:36.)

Acerca de providências de notificação dos devedores da data de realização dos leilões, observo que em 11 de julho de 2017 foi editada a Lei 13.465, que inseriu os §§ 2º-A e 2º-B no artigo 27 da Lei nº 9.514/97, verbis:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

 

Destarte, a meu juízo somente a partir da entrada em vigor da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, há se falar em exigência de comunicação do devedor, e não por notificação pessoal, mas mediante correspondência, acerca das datas, horários e locais dos leilões.

Referidas modificações na Lei 9.514/97 têm por finalidade assegurar ao devedor fiduciário previsto direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e demais despesas.

No presente caso, verifica-se que a exigência legal foi devidamente cumprida, tendo em vista o envio e o efetivo recebimento da comunicação acerca da realização do leilão (Id. 384891867), a qual foi assinada pelo mutuário Henrique Antunes Almeida Pinto em 22/10/2024.

Além disso, considerando que a presente ação foi ajuizada em 18/10/2024, portanto antes da realização do leilão designado para 19/11/2024, conclui-se que os devedores tinham ciência inequívoca da data do certame, tanto que, na própria petição inicial, pleitearam a sua suspensão. Desse modo, não se vislumbra qualquer prejuízo apto a ensejar a anulação do procedimento, tampouco se verifica a privação do exercício do direito de preferência, razão pela qual também não há falar em nulidade da intimação em virtude da ausência de envio de notificação à outra mutuária constante do contrato.

Diante do insucesso do recurso interposto é de ser aplicada a regra da sucumbência recursal estabelecida no art. 85, §11º do CPC, pelo que majoro em 10% os honorários advocatícios fixados na sentença, acréscimo que se mostra adequado aos critérios legais estabelecidos no §2º do art. 85 do CPC, não se apresentando excessivo e desproporcional aos interesses da parte vencida e por outro lado deparando-se apto a remunerar o trabalho do advogado em feito que versa matéria repetitiva, inclusive objeto de jurisprudência a favor da parte vencedora.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso, com majoração da verba honorária, nos termos supra.

É como voto.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. COMUNICAÇÃO DOS LEILÕES. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DAS CERTIDÕES CARTORÁRIAS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de procedimento de execução extrajudicial decorrente de contrato de financiamento imobiliário celebrado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), garantido por alienação fiduciária. A parte autora sustenta a nulidade da consolidação da propriedade por ausência de intimação pessoal para purgação da mora, irregularidade na comunicação das datas dos leilões e inobservância do prazo legal entre o primeiro e o segundo leilão público.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) definir se houve nulidade da consolidação da propriedade por ausência de regular intimação para purgação da mora; (ii) estabelecer se a comunicação das datas, horários e locais dos leilões atendeu às exigências do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97; e (iii) determinar se eventual irregularidade no procedimento dos leilões é apta a ensejar a anulação da execução extrajudicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A alienação fiduciária de imóvel é regida pelos arts. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97, de modo que, configurada a inadimplência e não purgada a mora após regular intimação pelo Oficial de Registro de Imóveis, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorre validamente.

2. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui natureza de documento público e goza de presunção de legitimidade e veracidade, inexistindo prova inequívoca capaz de afastar a regularidade da intimação para purgação da mora.

3. A Lei nº 13.465/2017 passou a exigir que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, não sendo exigida notificação pessoal.

4. A comunicação acerca da realização do leilão foi regularmente encaminhada e efetivamente recebida pelo mutuário, atendendo ao disposto no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97.

5. A propositura da ação antes da realização do leilão demonstra que os devedores possuíam ciência inequívoca da data do certame, inexistindo prejuízo ao exercício do direito de preferência ou qualquer nulidade decorrente da ausência de comunicação à outra mutuária.

6. A jurisprudência consolidada reconhece a validade do procedimento de consolidação da propriedade e da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97 quando observadas as formalidades legais.

7. O desprovimento do recurso impõe a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário é válida quando o devedor é regularmente intimado para purgação da mora e permanece inadimplente, na forma da Lei nº 9.514/97.

2. A comunicação das datas, horários e locais dos leilões mediante correspondência satisfaz a exigência do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, não sendo necessária notificação pessoal.

3. A presunção de legitimidade das certidões expedidas pelo Oficial de Registro de Imóveis somente pode ser afastada por prova inequívoca em sentido contrário.

4. A ausência de demonstração de prejuízo impede o reconhecimento de nulidade do procedimento de execução extrajudicial.

5. O desprovimento da apelação autoriza a majoração dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, arts. 22, 26, 27, §§ 1º, 2º, 2º-A e 2º-B, 38 e 39; Lei nº 13.465/2017; Lei nº 10.931/2004, art. 50, §§ 2º e 4º; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: TRF3, AI nº 2011.03.00.015666-4, Quinta Turma, Rel. Juiz Antonio Cedenho, j. 10.08.2011; TRF3, AI nº 2011.03.00.007475-1, Segunda Turma, Rel. Juiz Cotrim Guimarães, j. 07.07.2011; TRF3, AI nº 2008.03.00.024938-2, Rel. Des. Fed. Luiz Stefanini, j. 31.03.2009; TRF1, AC nº 2000.35.00.003726-0, Quinta Turma, Rel. Juíza Federal Monica Neves Aguiar da Silva (Conv.), j. 26.06.2009; TRF1, AC nº 1998.39.00.011141-4, Sexta Turma, Rel. Juiz Federal David Wilson de Abreu Pardo (Conv.), j. 26.02.2007.