Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, por unanimidade, dar provimento ao recurso, para condenar a requerida ao pagamento do valor de R$ 963.582,46, acrescido de juros moratórios de acordo com a taxa SELIC, a partir da citação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ LUNARDELLI: Cuida o feito, na origem, de ação de perdas e danos ajuizada em 15/10/2008 por VERONA PARTICIPACOES LTDA e VALSA PARTICIPACOES LTDA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando o recebimento do valor de R$963.582,46, sob fundamento de descumprimento pela requerida do contrato de locação firmado entre as partes.

Sustenta que, em 30 de junho de 1999, as partes pactuaram instrumento de locação sui generis, denominado "built to suit", de natureza intuito personae, no qual o locador oferece imóvel construído "sob medida, desde o estudo da localização, da aquisição do terreno, projeto e construção". Assim, os pagamentos mensais nestes contratos não se subsumem à contraprestação pela utilização do bem, mas comportam também a amortização do capital empregado pelo locador na customização de um imóvel especificamente para as necessidades do locatário.

Na hipótese dos autos, o contrato (reproduzido às fls. 28/42) estipulou o prazo de locação em 120 (cento e vinte) meses, valor do aluguel mensal inicialmente fixado em R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) e atualização anual pela variação do IGP-M (cláusulas 4.2 e 5.1).

Aduz que se operou a rescisão unilateral do instrumento em 03 de junho de 2008, a partir da notificação extrajudicial da Requerida, razão pela qual a CEF deveria efetuar o pagamento das perdas e danos, nos termos da cláusula 15.2 do pacto, que prevê, in verbis:

Alega, por fim, que a multa rescisória deve ser calculada da seguinte maneira:

(A/B) x C x D;

na qual,

A - valor da garantia do contrato, no caso, 93 (noventa e três) alugueis;

B - prazo total do contrato (120 meses);

C - número de meses não cumpridos pela ré (21,78);

D - valor atual do aluguel (R$ 57.085,96);

Regularmente citada, a requerida ofertou contestação a fls. 67/83, sustentando, preliminarmente, a conexão entre o presente feito e a ação revisional do mesmo contrato ajuizada pela CEF em 03.05.2006 (nº. 2006.61.00.009769-2, em apenso) e falta de interesse de agir da parte autora, ao fundamento de que, estando o valor do aluguel em aberto (por conta da revisão pretendida), não há ainda como calcular o quantum devido nos termos da cláusula 15.2, o qual será prontamente quitado quando do julgamento da referida ação.

No mérito, aduz que a data da rescisão é 12 de agosto de 2008 e que o valor do aluguel, por força da antecipação de tutela concedida na ação revisional, seria de R$ 42.000,00 (quarenta e dois mil reais). No mais, apresenta interpretação diversa para a cláusula 15.2, entendendo que o valor das perdas e danos deveria ser calculado pela diferença entre 93 vezes o aluguel (R$42.000,00) e o total dos alugueis pagos até agosto de 2008 (R$ 4.147.545,28).

Considerando que o resultado da operação é (-) R$241.545,28, não haveria saldo credor em favor dos autores.

Ressalte-se que o total apontado como pago na vigência do pacto (março de 2000 a agosto de 2008) seria demonstrado por planilha (fl. 70), a qual, todavia, não foi juntada aos autos.

Requereu, por derradeiro, a condenação da parte autora nas penas por litigância de má-fé.

Réplica às fls. 93/99.

A conexão foi reconhecida pelo Juízo da 7ª Vara Cível Federal de São Paulo e redistribuído, portanto, à 25ª Vara Cível Federal daquela mesma Subseção Judiciária.

As partes dispensaram a produção de outras provas, além das documentais já colacionadas aos autos.

Sobreveio a r. sentença de fls. 189/202, pela qual o i. magistrado a quo rejeitou a matéria preliminar, julgou improcedente o pedido autoral e afastou sua condenação por litigância de má-fé.

As razões de decidir foram as seguintes:

Condenou os autores ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa.

Em suas razões de recurso, às fls. 204/218, os autores repisam os argumentos de sua exordial, em especial no que tange à interpretação da forma de cálculo da indenização por perdas e danos estipulada na cláusula 15.2 do contrato.

Com contrarrazões da CEF às fls. 223/227, subiram os autos a esta Corte.

É o relatório.

Dispensa revisão, nos termos do Regimento Interno.

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ LUNARDELLI:

A controvérsia posta a deslinde cinge-se, exclusivamente, à interpretação conferida à cláusula 15.2 do instrumento contratual firmado entre as partes.

A boa técnica interpretativa determina que o dispositivo controverso seja analisado sob o binômio declaração literal e vontade real dos contratantes. Para tanto, entendo necessário, inicialmente, apreciar o conjunto do pacto, apreendendo-lhe a natureza jurídica.

As operações imobiliárias denominadas "built to suit" podem ser traduzidas como uma construção sob medida.

Consistem em um negócio jurídico similar, em alguns pontos, ao contrato de locação, no qual, todavia, uma parte se encarrega de construir um imóvel customizado para as necessidades do contratante e este se obriga a locar o bem por prazo determinado (ordinariamente entre dez e vinte anos), por um valor mensal correspondente não somente à contraprestação pelo uso e gozo do imóvel, mas também para remunerar os custos de aquisição do terreno e da construção do imóvel pelo locatário, bem como o capital investido.

Tais negócios visam tanto a atender empresas ou indústrias que não encontram, no mercado, instalações adequadas às suas necessidades específicas, quanto a evitar o engessamento de grande capital em atividade diversa do foco de negócio da empresa, vale dizer, com a aquisição e construção de imóvel.

Confira-se, por oportuno, o seguinte trecho do voto da lavra do e. Des. Antônio Benedito Ribeiro Pinto, do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferido nos autos da Apelação Cível nº. 9156991-70.2008.8.26.0000:

Ressalte-se, ademais, que o contrato em tela é paritário, ou seja, as partes se encontram em situação de igualdade e as cláusulas foram livremente pactuadas, não havendo falar na imposição unilateral de condição, típica dos contratos de massa (por adesão), os quais se submetem a regramento específico e admitem certa relativização, razão pela qual descabe discussão acerca da validade ou eficácia da cláusula questionada.

Tecidas essas considerações preliminares acerca das peculiaridades do negócio jurídico entabulado entre as partes, passo a apreciar o dispositivo controverso, partindo da sua transcrição literal:

Do que consta dos autos, verifica-se que há, ao menos, três interpretações possíveis: a do autor, a da requerida e aquela esposada pelo magistrado de primeiro grau.

A parte autora sustenta que o valor das perdas e danos seria sempre a razão de 0,775 multiplicada pela quantidade de meses faltantes para o prazo total do contrato (120), o que, no caso, corresponderia da 21,78 meses.

A Caixa Econômica Federal, por outro lado, sustenta que a pena convencional pela rescisão deveria ser calculada subtraindo-se o total pago ao longo do contrato do produto da multiplicação do valor do aluguel por 93.

O i. magistrado a quo, por seu turno, interpretou a referida cláusula no sentido de que, ultrapassados noventa e três meses de locação, não seria devida qualquer multa rescisória.

Com efeito, a cláusula nº. 15.1 do instrumento em tela é expressa ao prever que a locação não poderia ser rescindida antes de transcorridos cento e vinte meses de vigência do contrato.

Assim, inafastável a conclusão de que o descumprimento de tal obrigação, vale dizer, a rescisão antecipada do negócio, implica o pagamento das perdas e danos prefixadas no contrato, como forma de compensar o investidor/locador pelo rompimento antecipado do pacto.

Consigne-se, ainda, que entendimento diverso redundaria na interpretação antijurídica de que a cláusula 15.2 torna o item 15.1 sem efeito.

Por outro lado, o cálculo apresentado pela parte autora obedece rigorosamente à cláusula que estipula a pena convencional, apurada proporcionalmente ao período faltante para o adimplemento integral da avença, isto é, corresponde a uma indenização pelo período locativo que não foi cumprido pelo locatário.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO à apelação, para condenar a requerida ao pagamento do valor de R$ 963.582,46, acrescido de juros moratórios de acordo com a taxa SELIC, a partir da citação.

Condeno a CEF ainda ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.